相続税の節税は不動産活用・評価で可能

 

相続財産が現金、預貯金だとその価値で課税されてしまうので、不動産の活用等のように現金を不動産に変える。更には不動産を利用方法を変えたりすることでその不動産の評価額が下がり節税対策になります。

 

１、現金を不動産（土地、建物、マンション等）に変えた場合

 

相続不動産の価格は本来的には時価〈不動産市場で売買が成立可能な価格）であるが、相続に限っては相続税法で財産評価基本通達での相続税路線価方式等で求めた価格を時価にみなしている。

 

相続税路線価は時価の80％程度の価格で評価され、建物は固定資産税評価額で実際の建築費ではなく、７０％程度の価格が評価額になっている。

 

分譲マンションについては市場での時価が１億円であっても、相続税法での評価が分譲敷地の持ち分評価と建物価格に区分されて評価されるので、特に敷地は持分が少ないこと、建物は固定資産税評価額での評価になることで相続税法上の分譲マンション価額は実勢時価より相当安くなります。

 

よって現金を不動産に変えたり、戸建住宅を分譲マンションに住み替えることで評価額が下がり節税に繋がる。

 

 

２、その土地を他人に貸した場合

 

　土地を賃貸借し、一定の地代を支払うことで借地人には「借地権」という権利が発生する。

よって地主の所有地は税務評価上は「貸宅地」になり所有地から借地権割合で求めた借地権価格を控除した価格が底地価格になる。

 

相続税評価では単純に｛自用地評価額＝借地権評価額＋底地評価額｝になっている。

実際の不動産市場では上記のように借地権価格と底地価格を合算価格が１００の価額にはならない。

借地権及び底地の単独での価値は制約されそれぞれの価格も低減するからである。

 

 

３、その土地上に賃貸アパート、マンションを建てた場合

 

この場合には、税務評価上は「貸家建付地」の評価になる。

そのことで評価ではアパートの入居者の権利（借家権）を認めることになり、自用建物及びその敷地であれば自由に使用・収益・処分が可能ですが貸家及びその敷地ですと建物入居者がいることで土地売却を難しくする土地に対する支配権がいくらかあることで、税法では借家権として（全国一律３０％）相当分含めて自用地価格から借地権割合及び借家権割合を相乗した割合相当額を、建物価格からは借家権割合相当額をそれぞ控除した価格に下がります。

 

アパート。マンションを建築会社、不動産業者　銀行から勧められて実行する方も多いが、必ずしも建てることが建築主の為になっているかが疑問の場合もあります。

 

ですから安易に実行するのでなく、建物を建てることで換金性が悪くなる。相続税の納税資金が必要な場合、持っている土地全てに建物を建ててしまうと分筆が出来てないので部分売却は出来ない。

 

また、建物がある土地はいやだという相続人がいると相続時の財産分けが難しくなります。

 

ですから納税す予定であれば、自宅用地外財産分けで、後で残すもの、有効活用して収益をあげるものとに色分けすることが必要です。

 

４．「小規模宅地等の評価減」の特例を適用することで大幅に評価を下げることが出来る

対象面積は200㎡までで減価割合は５０％　建物も固定資産評価額に借家権割合控除が適用できる

 

 

５、自宅の敷地は８０％の土地評価が下がる

 

要件

配偶者は自宅の不動産を相続する場合、同居していた子供が相続で取得した場合は８０％の評価減が認められます。ただし、子供は相続税申告期限までは継続して住み続けていることが条件です。ですから１０ケ月後の申告期限まで住んで下さい。

 

それ以降での退去は可能です。住まないで売却したりしてしまうとこの特例を受けられず８０％の減額を受けられなくなってしまいます。

 

ただし、配偶者は申告期限が来なくても、そこに住まなくなったり売却してもかまわない。これは高齢の配偶者が一人残された場合でも住み場所を失うことのないようにこの特例を制限なしに受けられるようになっているのです。

 

 

 

注意

 

評価を下げる策として現金を不動産に変えることで評価上は下がるが注意しなければいけないのは上記のようにアパートを建てて賃貸することはそれなりの収入はあるが、デメリット、リスクがあることを十分理解して対応しないと逆効果になることを強調しておきます。

 

・相続になった場合の分割が出来ない　

・賃貸事業であるので、安定してなければならないが、

「空室リスク」があり建物存在場所によっては安定経営

　が難しくなる。

 

 

６、同じ土地を分筆して地形を変え、評価額を下げる

 

相続土地を合法的な分割することで、分割後の画地が不整形になり分泌前の画地価額に比べ評価額は下がり、節税になる。

 

 

 

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