満了と終了は異なります

 

借地契約期間の満了とは・・借地契約期間が経過したことで更新に結びつきます。

 

借地契約期間の終了とは・・借地契約期間の経過の有無を問わず契約が終わることをいう。

 

旧借地法下での借地契約は契約が満了しても建物が存在している以上、契約は終了せず、継続更新出来ます。

これは借地人の保護する立場と建物を解体すること自体が経済的損失であることからこうなっているのです。

 

旧借地法での土地賃貸借は更新型ですから、借地人が契約を終了しない限りは更新できます。地主側が終了させる為には地主側に正当事由が無ければ地主の更新拒絶ができず、借地契約の終了はしません。

 

 

 

借地契約の合意更新

 

借地契約期間が満了する際に、地主と借地人がお互いに契約を存続させようという意思がある場合には、更新が認められます。

 

 

借地人からの更新請求と地主の更新拒絶

 

借地契約満了に際して、借地上に借地人の建物が存在する場合に、借地人が地主に対して更新請求をした場合、地主は自己使用の必要性ある等の正当事由による異議を遅滞なく申し述べない限り、借地契約は更新されたものとなります。

 

 

更新後の契約内容

 

更新が認められた場合の更新後の契約内容は「従前と契約と同一の条件」で更新されたものと見なされます。

改正後の更新後の契約更新期間は1回目の更新は20年、2回目以降の更新期間は１０年となります。

 

 

更新と更新料について

 

更新料は、契約を更新する際に借地人が地主に支払う一時金です。法律的な定めはなく、特約や更新時に合意によって決められる。

 

 

更新料の性格について

 

①　契約締結時から更新時までの地価上昇によって借地人が得た利益の一部を更新時に地主へ還元する。

 

②　現行支払地代が経済地代に比べ低額なのでその不足分を前払い地代として徴収する。

 

③　権利金と同じように更新の対価として

 

④　更新後の賃貸借当事者間の関係を円満にするため

 

 

更新料の支払いと拒絶について

 

（１）合意更新の場合

 

　①　地主から借地人への更新料の請求

　②　借地契約で更新料を支払う旨の定めがあるかどうか

　　　　　ある場合・・・更新料の拒絶は出来ない。

　　　　　ない場合・・・更新に際して更新料について合意したか

 

 

合意しない場合　・・　支払い義務はない　適正な更新料の交渉

合意した場合　　・・　更新料の支払いを拒否できない

 

 

（２）法定更新の場合

 

特約があれば法定更新の場合でも更新料の支払義務があるかどうかは判例でも見解は分かれている。　　　　　

 

 

更新料の支払いの実態（更新料の相場）

 

更新料については法的根拠がないので支払わなくても良いが、不動産市場では上記の更新料の性格で述べていることを理由に適正な更新料であれば授受されている。　その更新料の決め方には正確にはないがその土地価格の3％～５％が多い。

 

 

　　　適正な更新料相当額を決めるには

 

　　借地権専門の不動産鑑定士　田邉勝也に相談下さい　

　　ＴＥＬ：０４４－５８９－５４３６　　

　　　　　　０９０－９５６４－６１２１

　　　k-tanabe@kme.biiglobe.ne.jpへ

 

 

 

 

借地契約が終了したら借地上の建物はどうなるのか

 

借地借家法では、賃貸借契約終了の際に借地人が地主に対して建物を買い取るように請求する権利を認めています。これが建物買取請求権と言います。

 

借地契約の終了する場合

 

借地人の違反行為による終了

 

地代の長期的不払い、建物の用途、構造の無断変更等の用途違反、借地権の無断譲渡等は債務不履行になり地主にとっての契約解除の要因になる。しかし、現実は借地人の保護の観点から双方の信頼関係を破壊すると言えるだけの言えるだけの事情がある場合にのみしか契約の解除は出来ないことになっている。

 

建物買取請求権の行使　　

 

地主が建物の買取りを拒否しなくても、借地人からの請求があればその請求で建物の売買契約は成立します。

 

建物買取請求権の価額・・・現存する建物価額＋場所的価額（借地権価額ではない）

 

 

借地権・底地に精通した不動産鑑定士　田邉勝也