従来の広大地評価の広大地判定の要因があいまいで判定しづらく問題が多く、市場価額と乖離した価格になっていることで従来の広大地評価は平成29年末で廃止され、平成30年1月からは「規模の大きな宅地」の評価手法が取り入れられた。

 

１、従来の広大地評価の廃止理由

 

原因の一部に相続税申告の経験が少ない税理士が相続土地を評価する手順である相続財産基本通達の相続税路線価方式の評価方法も理解していなく、税務当局からの追及回避逃れを目的に敢えて広大地評価をしない手抜き評価が多くあります。

 

例えば、

相続土地が規模的に大きいので税務評価での「広大地」になる土地だったのに担当税理士が敢えて適用しないで申告してしまった場合とか、減価すべき土地なのに減額申請が出来ていないことから評価額が高値評価に繋がっていることから問題、トラブルになって損害賠償請求の裁判にまでなっている事例もあります。

 

相続税法の改正で相続税納付者が増加する中で、本来であれば広大地は現行のように規模が大きく、開発に当たって開発道路を提供する分譲マンション及び大規模工場地を除く低層住宅開発素地であるとの現行広大地判定要因があいまいな為に国税当局との判断の食い違いから上記のような問題、トラブルが多発しているのです。

 

２、問題解消

 

この問題を解消するには相続全般に言えることは相続不動産の評価を担当税理士に任せぱなしにせず、担当税理士はより不動産鑑定士のアドバイスを受けなければいけません。

 

相続人も担当税理士が本当に相続に特に相続不動産の評価への能力を持って対応出来ているか不動産鑑定士を使ってセカンドオピニオンチエックをすることをお勧めします。そうしなければ安心した相続税申告は出来ません。

 

 

その結果、評価上高値評価をすることに繋がってそれが相続税過払いに関係してしまっているのです。このような実態を国税当局は知っているので、救済措置として、「相続税還付制度」が制度化されていると思われてもしょうがない。

 

　現状ではその相続土地が広大地なのかどうかの「広大地判定書」を不動産鑑定士に作成してもらえれば算式に面積を算入すれば自動的に広大地減価率が査定できるようになっています。

 

 

よって、担当税理士を決める場合は①　相続税申告の経験・実績があるか②　広大地評価をしたことがあるか　③　不動産鑑定士とタイアップしているかを確認してから委託して下さい。

 

 

注目

 

従来の広大地評価は上記のような問題点が多くあることで平成29年末で廃止され、平成30年1月からの大規模地の相続土地の評価は新評価手法で評価されます。

 

厳密な評価の内容は本年末には発表されますが、同じ土地面積の土地であれば新評価手法で評価すると相対的に高くなる。結果的には、増税になっていた。

 

従来の広大地評価の広大地の判定の3要因

①　規模が大きい、②　戸建て分譲住宅開発素地　

③　開発に伴う開発道路負担を要する）

 

①の規模が大きい（市街化区域・・・500㎡　）は残るが、新評価手法では②及び③はなくなる。

 

 

要は、従来の広大地判定での規模格差は現行評価での分譲マンション、大工場地を除く開発道路負担が生じる戸建て分譲住宅素地に限定されていた。

 

 

新評価手法では上記の②　③はなくなり、

新たに地区別（普通商業地区、併用住宅地区、普通住宅地区）での規模格差修正率を求め各種補正率と併せて乗じて相続土地の評価額を評価します。

 

よって今後は税理士のみの評価では、対応しきれないので、必ず不動産鑑定士とタイアップして対応して下さい。

 

 

ぜひ、相続土地の時間評価、貸地・借地権のそれぞれの時価等についてわかり易くお答え致します。

気楽に相談下さい　相談は無料です。