相続に精通した不動産鑑定士が遺産分割について説明します。

相続の基本は相相続続不動産の時価評価です。

適正な時価の把握には相続に強く税理士とタイアップしている不動産鑑定士に相談下さい

 

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Ｑー１、

被相続人（父親亡くなる」の相続財産は主に自宅のみ、子供3人いて、長男が自宅に住んでおり、今後も実家に住み続ける予定。現法律下では子供3人に均等に相続することになるが、現金が無く、唯一自宅の不動産のみ。この場合の遺産分割相続いい方法はあるか。

 

 

Ａー１

この場合の一番いい方法は「代償分割」です。長男が土地・建物を相続する代わりに、長女と次男には、長男が相続する金銭を代償として渡す相続の仕方です。

本件の場合は長女、次男には現金を渡さなければならないが、現金は無い。長女,次男には均等配分は出来ない事を理解してもらうべきであるが、相続人３人で話し合って方向性を見出すことが大事である。

 

最悪の場合は実家を売却してその売却代金を兄弟３人で平等に配分することも考えられる。設例ではこの最悪のケースの売却を想定する。

 

ここでの問題は自宅財産が基礎控除以下だとした場合を想定しても不動産の売却による譲渡税がかかってきます。相続の仕方によって下記のとおり譲渡税が異なってきますので知っておくべきことです。

 

・相続してから3年間は譲渡税なしの土地売却の特例がある。

 

この特例は相続税で課税され、その相続税を払うために土地を売却したら譲渡税が課税される「相続税、譲渡税の二重払い」ではないかとの問題があり、相続税を払うために相続した土地を売却するならば、払った相続税を経費として（厳密には「取得費に加算して」）譲渡す税を計算していいという趣旨の「相続税額の取得費加算の特例」があります。

 

・いつまでの売却か

 

相続申告期限から3年間の譲渡に限られる。相続税申告期限は亡くなってから１０ケ月吾ですから亡くなってから3年１０ケ月が相続税の申告期限です。

 

 

設例

 

自宅の相続税評価額　４５００万円　（売却代金も左記評価額と同じ４５００万円とする）

長男は被相続人と同居しており、相続発生後も引き続き居住している

約３０年前に被相続人が取得したものであり、当時の取得額は不明、取得費は売却代金４５００万の５％（２２５万円）

譲渡費用は売却代金の３％（１３５万円）とする

 

売却の仕方で譲渡税は大きく異なる。

 

①　相続人３人が自宅（土地・建物）を３分の１ずつ共有で相続して売却する方法での譲渡税額

　

　・自宅売却による譲渡益

　　４５００万円ー（２２５万円＋１３５万円）＝４１４０万円

　

　・長男の譲渡税

　　４１４０万円×１/3= １３８０万

　　１３８０万円は居住用資産の３０００万円の特別控除以下であるので、譲渡税はゼロ

 

　・長女、次男の譲渡税

　　長女及び次男は別居しているので上記の３０００万円の特別控除は受けられない

　　よって上記一人当たり譲渡益１３８０万に対する税率２０％を掛けての譲渡税を求める

　　１３８０万円×２０％＝２７６万円　２７６万円×２人分

          ＝５５２万円　　　　　　　・・・・①

 

②　長男が単独で相続して売却する場合の譲渡税額

 

　４５００万円ー（２２５万円＋１３５万円）＝４１４０万円

　４１４０万円ー３０００万円＝１１４０万円

　１１４０万円×１４％（軽減税率）

                   ＝２０１，６万円

　　　　　　　　　　　　　　　・・・・②

 

上記のとおり長男１人が相続する方が兄弟３人が共有で相続して売却する場合に比べて、譲渡税は半分以下になります。

したって、長男が単独で自宅を相続して、代償分割として代償金長女、次男に支払う方が自宅売却後の３人の手取り額は多くなる。

 

 

 

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