不動産売買・交換をする場合は不動産鑑定士に相談して下さい
2019/02/07
不動産の売買・交換・財産分与する場合は不動産鑑定士に相談して下さい。
不動産売買、交換、財産分与する場合の価格は時価評価での価格です。
不動産は一般財の中でも高額物件です。不動産の売買・交換の時、真の価値に見合う時価をどう捉えてますか。真の時価を把握しきっていない為に大損しています。
ですから、最近では不動産売買・交換する前に鑑定評価をする人が増えています。
一般的に売買する場合、宅建業者さんに専任媒介等でお願いをするでしょうが,依頼するあなた自身がその不動産の価格・時価を知ってないのですから相撲での土俵に横綱と幕内力士が上がって戦っているようなもので一方的にリードされてしまいます。
この不足をリカバーリーするには専門家でもっとも中立的で価格評価できる不動産鑑定士にアドバイス、ないしは、鑑定評価をしてもらうことであなた自身が安心して、納得出来る不動産売買、交換、財産分与が可能になるです。そこまでやっておけば、後悔しなくて済むと思います。
不動産は一物件ごとに価格形成要因は異なり個別性が強く一律ではないのです。
不動産業者や税理士等の資格者は簡便法である財価基本通達の相続税路線価方式を採用している方が多いのです。相続税路線価の価格は公的価格で適正な時価を表示しているとお思いでしょうが厳しくいいますと 市場の時価を反映しきれていません。
それは国税の鑑定官及び税理士さん簡便的に評価が出来るようにしても、適正な鑑定評価による価格に比べると誤差が出てしまうので相続税路線価の価格は公示価格の80％として評価されていると言われています。
ですから、本来の時価は評価できないので誤差がでても何とか吸収してしまおうとのねらいでの価格ですから私ども不動産鑑定士はその相続税路線価から求めた価格は参考にはしますが、最近は後々後悔しない為に不動産売買、交換、財産分与の交渉の前に鑑定評価ないしは価格調査をした方が最善ですとアドバイスをしており、理解されてから鑑定評価・不動産価格調査をする人が増えています。
そして不動産売買、交換、財産分与が順調に終わり大変喜ばれています。
親族や知人間での不動産の売買の場合は、後くされがないようにとか、同族会社取引の場合は、上記の相続税路線価での価格とか、不動産業者さんの価格では税務署は通りません、ですから必ず鑑定評価されています。
不動産の交換(土地・建物）
土地と土地、建物と建物を交換する場合、交換の特例の要件に合わず税務署から否認されるケースが増えています。鑑定評価を事前に行えば、適正な時価で交換されているか、リスクの範囲内であるかをチエックしておく必要があります。その結果、安心して交換ができます。
真の価格・時価での売買・交換をし、第三者に立証できるのは国家資格の不動産鑑定士が唯一なのです。
不動産鑑定評価をすることで不動産売買当事者は納得でき、スムーズ に不動産売買、交換ができ税務署対策にもなります。
幣事務所は税理士、司法書士、弁護士、建築士等の資格者と連携をとっていますので総合的な
対応が出来ます。ご安心しご相談して下さい。
ご依頼の流れ
ご依頼の流れ
- お問合せ
- お見積もり
- ご依頼
- 鑑定評価の作業
- 鑑定評価書の発行・納品
親子等の親族間での固定資産の交換
特別利害関係者（親子等の親族間)間での土地・建物の交換
所得税法、法人税法における土地・建物の交換特例の適用要件には下記の主要3要件があります。その3要件のうち1について述べます
3要件
- 交換時の時価差額が高い方の不動産の時価の20％以内であること
- 1年以上所有している土地
- 交換後、直前の用途と同じ用途に供すること。
具体例
Aさんが所有する土地（不整形地）とBさんが所有する土地を相続税路線価に基づき査定した。
その結果、土地差額が高い方のB地の価額より20％以上になっていたのを不動産鑑定評価に基づいた時価での交換では20％以内に納まり交換特例の適用が受けられ節税につながった。
鑑定評価による時価
33,000,000円－27,000,000円＝6,000,000円
6,000,000円＜33,000,000円 ×20%
33,000,000円－26,000,000円＝7,000,000円
7,000,000円＞33,000,000円×20%
| 鑑定評価額 | 相続税路 | |
| A地 | 27,000,000円 | 26,000,000円 |
| B地 | 33,000,000円 | 27,000,000円 |
問題点
- 税務当局に対して時価であることをどう立証できるか。
- 交換により取得する不動産と譲渡する不動産との交換差額がいづれか時価の高い方不動産価額の20％以内にあるか。
この問題点の把握が適正になされていないと交換特例の適用が困難になってしまいます。
対応策
税務当局は交換物件の交換価額が重要なポイントとしています。
それに対応するには税務当局に客観的に立証できる根拠の評価が必要になります。
交換する前に交換予定不動産の時価を不動産鑑定評価によって求めておきます。
交換予定不動産の鑑定評価額が特例要件〈高い方の時価の20％以内を満たしているのかの事前確認をしておきます。
この特例は土地と土地の交換のみならず、建物付き土地と建物付き土地との交換にも一定の要件を満たせば交換の特例が認定される場合があります。
離婚の財産分与で失敗しないために
結婚して２０年、子供も授かり、自宅を取得し居住していましたが夫が勤務先の女子職員と関係が生じたこと等から離婚することになりました。
離婚に当たっての元妻との条件は、元妻は自宅に残って子供を育てるとのことになり、自宅を元妻に渡したのです。
そこで一番心配したのは元妻に税金がかかるのではないかとのことでした。 ここでの課題は以下のとおりです
税金が心配なのは元妻ではなく、元夫の方なのです。
これは、売ってもないのに時価で売ったとものとして譲渡税の対象になってしまうのです。
土地を売って現金化し、その現金で財産分与したと考えられるのです。新たな人生を歩もうと元妻に気前良く不動産を財産分与すると上記のごとく、元夫に譲渡税が掛かってしまいます。
最も、売却益3千万円までのマイホームなら通常では課税はされません。マイホーム売却時の3千万円特別控除が使えるからです。
財産分与する時期は離婚届出日以降です。この特別控除は離婚届を済まし、元妻（他人）への譲渡なら適用ですが妻に譲渡しても身内への売却なのでこの特例は使えません。
この場合、税務上は財産分与した時における売買時価を持って譲渡収入とされます。ですから、売買時価の妥当性を立証するためには不動産鑑定評価書を証明資料としてご利用した方が良いです。
同族個人間の不動産売買で課税されない(低額譲渡）範囲の売買価格の求め方・考え方
同族個人間の不動産売買での「著しく低い価額」の捉え方
親から子のように同族個人間の不動産売買では、無償またはできるだけ低い価額で譲り渡したいと考えるのが普通ではないでしょうか。
しかし相続税法第7条では無償であれば子に贈与税が課税されます。有償の場合」であってもその売買価額が時価よりも「著しく低い」ときは、時価と売買価額との差額分の贈与があったものとみなされ、やはり子に贈与税が課税されてしまいます。
では、売買価額が時価よりどれだけ安ければ「著しく低い価額」に該当するかについて税法ではどう規定しているのか。
過去の判例、裁判例の大半は「著しく低い価額」の判定を行う場合には、「財産の種類、譲受けの事情、譲受けの対価、その財産の市場価格等を総合勘案して社会通念に照らして判断すべきである。・・・」としているのですが、その判断の具体的内容が示されてないので時価よりも低額で譲渡を行う場合の価額決定は難しい。
あくまで「著しく低い価額」の判定は、様々な要因を総合勘案して行うことになりますので、単に「売買価額が時価の80％程度でかつ相続税路線価を超えていれば「著しく低い価額に該当しない。」と言うことではありません。
具体的例としては、
具体的例としては、
- 現金化する為に早期売却をしなければならない。・・・価額決定に合理性があること。
- 同じ価額による譲受けであっても、譲受人に対する利益供与のみが目的であることが明らかな場合などには課税される余地があります。
土地売買時の時価とは
社長個人が会社に土地を譲渡する場合、通常売買より安い価格で取引されるケースが多い。
このような場合、一番の問題は時価をどう決めているか。所得税法及び法人税法では、土地の売買についての時価については「その時における価額」としか記されていないのでなんだか理解できません。
一方で、相続税や贈与税の計算の際に使用される財産評価基本通達での路線価方式、倍率方式があります。
この方式によって求められた時価は相続税や贈与税の税金を計算する際に使用される評価額で税金計算上の時価の金額ですので
不動産鑑定士が不動産購入時に同行
不動産購入前の住宅（マンション・戸建て住宅）内覧会に不動産鑑定士・建築士が同行・立会います。
不動産は高価で本当に安心して住め、長期に亘って大きな目減りがしなく価格的にも適正であると思って購入したいと思っていますが現実は購入者は失礼ですが土地・建物の知識は持っていません。
よって業者さんの営業トークに乗せられて結果的には購入者の力不足の為土地・建物の欠陥を見抜くことが
できないまま購入した方もいます。
不動産鑑定士・建築士が内覧会に同行・立会いして土地・建物を検査し報告します。安価で・スピーデイーな対応をモットーに努力します。
不動産鑑定士・建築士が同行されることで売主もいい加減な対応はできません。
土地については不動産鑑定士が提示されている土地建物価額がその土地の価値に合致しているのか。土地価額の妥当性について検証します。
その結果、購入を止めた方もおりましたが、中止して良かったと喜ばれています。
建物は中古である場合建物の構造上の精査を建築士が同行し確認します。購入後解体する場合は問題ないがそのまま使用する場合はよく調べませんと後で取り返しの付かない状態になってしまい現状ではチエックしてもらうしかありません。
ぜひ高額の不動産を購入しようとしている方々ぜひ、不動産鑑定士・建築士を内覧会に連れてってください。
土地売買をされようとしている方、不動産鑑定士がアドバイスします。
不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。
不動産売買を安易に行なって、失敗されてるケースが多くあります。あなた自身が不動産売買されようとしている不動産の真の時価を把握せず、業者さんに任せっきりで対応していればその業者さんの餌食になってしまい大損をしているのです。不動産は高価な物件です。
その時、我々不動産鑑定士にアドバイスを受けるなりしていれば、的確な対応が出来、仲介業者さんもあなたのアドバイザーに不動産鑑定士が付いているとわかれば一目置き、対応も変わってきます。
同族会社間、親族間が安易な不動産売買等で税務当局に調査追及され無駄な税金を支払わされたケースも多くあります。最初から不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり鑑定評価をして、真の時価を把握して不動産売買していればこんなことにならなかったのにと後悔するケースがあります。
不動産は高価な物です。不動産｛土地、建物、マンション等）には種々の物があり、その価格の判定は難しいです。抵当権付き物件、借地権付き建物、区分所有建物｛マンション）等その類型も種々でその物件の時価の判定は素人では出来ません。
自分で根付けが出来ない不動産を売買しようとすれば業者の思う壷で大損をします。
私の経験からもっと早く相談してくれてればと悔やむこともあります。私は不動産鑑定士として皆様の為に中立的立場でアドバイスが出来ます。
不動産売買の時価
社長個人が土地を自分の会社に売却する場合、通常取引に比べ格安にて売却することが多い。
ここでの問題点
関係者間での土地売買の場合、問題なるのは、土地の時価の金額です。
では、この土地の時価はどのように求められるか。
安易に相続路線価からの価格を時価とすることは出来ません。直ぐには鑑定はしません。先ずは無料で相談に乗ります。その上で鑑定評価するかどうかを決め、不動産売買するのであれば売買先をご紹介させて頂きます。ぜひ、安心して相談して下さい。
不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。
不動産売買、交換サポート 神奈川 横浜 川崎で開業している不動産鑑定業 栄光神奈川鑑定
不動産は高価な物です。不動産｛土地、建物、マンション等）には種々の物があり、その価格の判定は難しいです。
土地については相続税路線価では真に時価は求められません。抵当権付き物件、借地権付き建物、区分所有建物｛マンション）等その類型も種々でその物件の時価の判定は素人では出来ません。
自分で根付けが出来ない不動産を売買しようとすれば業者の思う壷で大損をします。
不動産業者に所有不動産を売却したく何もわからず持ち込んだ場合、業者の都合のいいように最初は高値で売りに出しますが売れません 。必然的に価格を下げてきます。結論的には労力をせず業者サイドで行動します。
その時、売主は知識がないので言いなりです。私の経験からもっと早く相談してくれてればと悔やむことが多々あります。
私は不動産鑑定士として皆様の為に中立的立場でアドバイスさせて頂きます。直ぐ、業者に持ち込むのでないで私に相談して下さい。私は、皆様方の立場に立ってお聞きし的確な方向性を示し、可能な限り、業者さんとの交渉に立ち会います。そうすることで業者も一目置いて話しあうことができ安心出来ます。
直ぐには鑑定評価はしません。無料で相談に乗り、その上で売買先を紹介させて頂きます。
ぜひ、安心して相談して下さい。
不動産の親族間売買での注意点を不動産鑑定士が教えます
不動産の親族間売買での問題点
同族会社間での不動産売買時の問題点と解決策
同族会社間、会社とその役員間における不動産の売買での取引価格は時価とされているが、どちらかと言えば著しく安く又は高く売買されることが多いので税務当局からは目をつけられ安い。
更には、税務対策だけではなく株主等の利害関係者に対する価格証明しなければならない場合が多い。税務当局から目をつけられ説明出来なければ税金を取られることは当然だが法人の信用が落ちてしまう。
(対策）
税務当局にその取引価格が適正な時価であることを立証するには時価を立証しなければなりません。その為に多少の費用は掛かっても不動産鑑定評価を活用すべきです。
会社がその役員に不動産を売却した場合
時価より安く売却した場合
時価より安く売却した場合は時価で譲渡したものと見なされ譲渡損益が計算され、時価との差額は役員賞与として処理されます。
時価より高く売却した場合
時価より高く譲渡した部分は、譲渡益ではなく、受贈益として贈与を受けたように処理されます。この場合でもその不動産の時価が把握でき税務当局に立証できなければなりません。
親子すなわち親族間での不動産売買の場合
一般的には無償だったり低い価額で譲渡するケースが多い無償であれば、子や孫に贈与税が課税されます。有償であってもその場合、その売買価格が時価よりも「著しく低い」場合は時価と売買価格との差額分が贈与があったとみなされ子や孫に贈与税が課税されます。
個人が会社に売却した場合の「低廉譲渡の問題点」
「低廉譲渡」とは売却額が時価の2分の1未満の場合の収入金額は実際の売買金額ではなく時価とみなされるという規定です。
時価が1億円の土地を個人が会社に5千万円で売却した場合
これが低廉譲渡とみなされると個人(社長）には1億円の譲渡収入があったとして所得税が課税
される。会社には5千万円の受贈益が計上されます。
この際、「低廉譲渡」とみなされるか否かのポイント
その土地の時価がいくらなのかが明確に把握されていなければならない。 その価額に対して2分の1になるのかが課題です。不動産取得時の価額ではないのです。
土地売買、交換サポート 神奈川 横浜 川崎 不動産鑑定業者 栄光神奈川鑑定
不動産 （土地、建物）の売却されようとしている方々へ
安易に不動産業者へ相談、持ち込まないで下さい。何故、このようなことを言うかです。
それはあなたが所有する不動産の財産価値、価格をあなた自身が把握せず、急いで売却し換金化されようとしていますから業者の餌食になってしまうからです。
今、業者は売り物件を求め買いあさっています。安く買い、その不動産が住宅素地であれば建売住宅としてして売却し儲けようとしています。住宅素地、借地権が付着している底地を第三者に売却するとすれば不動産業者に買い取ってもらわなければなりません。
私がここで言いたいのは不動産知識、所有不動産の価値、価格を持ってないあなたは相撲に例えれば土俵で横綱に平幕力士が戦うようなもので相手になりません。
これをある程度まで力を付け戦うにはどうしたらいいのでしょうか。
私は不動産鑑定士です。私があなたのサポート役になります。
今までの経験から多くの方々を救済しています。
その救済の中身はあなたの不動産を的確に分析しあなた自身も不動産の知識を持ち、そしてこの不動産であればどの業者がいいかコンペをかけ、そのうえで同行して交渉に当たるの相手の業者は一目置くようになりますから安心して交渉が出来、結果的に満足がいく売却が出来たケースが多いです。
もう一度申します。不動産の知識をお持ちでなければ一人で業者に行かないで下さい。
神奈川県横浜市で開業しています不動産鑑定士があなたの為にサポート致します。
ぜひ、御気軽にご相談下さい。
----------------------------------------------------------------------
栄光神奈川鑑定
住所：
神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3
電話番号 :
044-589-5436
----------------------------------------------------------------------
