相続借地権問題のアドバイス　相談　受付中　　

 

横浜市、川崎市は借地案件が多い。

契約期間が相当年数経過したことと賃貸借契約当事者が相続等で世代が変わったこと等から土地賃貸借契約での問題が多く発生し、多くの方から相談を受けています。

 

親の代から土地を借り利用していたが、ご両親が他界して、この借地権付建物を相続するに当たって基本的には相続人の誰が相続するのか。

相続人はそれぞれ自己所有不動産を持っているので当該借地権付き建物を売却してその売却額を相続人間で配分していくとかを話し合いで決めなければならない。

 

相続する場合の基礎的知識、売却するに当たっての基礎的知識を修得してないといけない、自己判断は間違いのもとになるのでその道の専門家の不動産鑑定士にお問合せ下さい。

 

  川崎市川崎区渡田向町２０－３

　栄光神奈川鑑定　不動産鑑定士　不動産カウンセラー　

                          円満相続遺言支援士　田邉　勝也

                         ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６　　

                                    ０９０－９５６４－６１２１

　　                    mail  k-tanabe @kme.biglobe.ne.jp

 

 

 

 

 

下記相談は一部ですが、円満な対応関係を維持し両者にとってプラスになるようアドバイスさせて頂きます。

 

 

Ｑ１、借地権は相続が出来るのか

 

Ａ１

借地権を持った被相続人が亡くなった時、遺言屋遺産分割協議は一般な遺産と同じように相続人に継承されます。ですから、継承された借地権は相続財産の一部として相続案件の対象となります。

 

 

Ｑ２、借地権を相続した時に地主から名義書替料等が要求される場合があるが、正しいのか。

 

Ａ２

借地権の相続は売買に該当しないので、地主には上記の一時金等は支払う必要はありません。

地代、契約期間等の契約内容はそのまま継承されるので、新たな土地賃貸契約を取り交わす必要はないが、借地権の相続人が確定した時は新たな借地人と地主との間の賃貸借契約は結んでおいた方が安心です。

 

 

Ｑ３、借地権の遺贈について

 

Ａ３

遺言での相続人以外の方に借地権を譲る場合は相続でなく遺贈になります。この遺贈は相続と異なり、地主の承たくは必要になるので、地主への承たく料の支払いが必要となります。

 

 

Ｑ４借地権を遺言書で相続させる場合はどうすべきか。

 

Ａ４

遺言書で借地権を相続させる場合に「○○借地権を譲る場合に「○○借地権を長男○○○○に相続させる」と書いた場合と「○○借地権を長男に○○○○に遺贈する」とでは大きな差異がある。遺贈となると上記３のとおり一時金の支払いが必要になります。

 

 

Ｑ５、地主が亡くなった場合借地契約に影響するのか

 

Ａ５

地主が亡くなった場合は、借地権の相続と同じように地主の相続人が土地賃貸借契約上の貸主としての地位を相続します。ここでは今迄のの契約事項は一括して相続人に継承されるので借地契約には影響を受けない。

 

 

Ｑ６、底地が第三者に売却された場合新たな地主へ借地権を対抗することが出来るのか

 

Ａ６

地主が相続税の納税のために底地を第三者へ売却した場合、新たな地主へ借地権を対抗するためには、下記の二項目の要件が必要になってきます。

（１）借地人より建物の登記がなされていること

（２）建物が借地上に存在していること

 

借地上の建物を建て替えた時に同居している娘の嫁さんが建物を建て登記をしてしまった場合は、賃貸借契約を上の借地権と建物登記者が異なってしまった場合、新たな地主が現れた時は対抗できないので同一名義にしておくべきです。

 

 

Ｑ7,相続での借地権及び底地の時価はどう評価しますか

 

Ａ７

ここでのポイントは借地権及び底地の時価はその不動産が存する地域が借地権取引の慣行が熟しているかどうかである。

 

そして借地権及び底地の基礎となる土地価格は相続税を納めての申告の場合は相続税路線価から求めた借地権割合から求めた借地権価格を時価とすると決めているので従うしかない。

底地価格についても、相続税路線価から借地権割合から求めた借地権価格を土地所有権価格から控除した土地価格を底地価格としている

 

 

ここでの注意点

 

納税申告しない遺産分割の場合及び売買の土地価格は相続税路線価で求めた価格ではなく、不動産市場で売買が成立する価格を時価です。

 

ですから市場での底地・借地権の当事者間売買及びそれぞれの第三者対象とした売買価格の実態を把握しての市場価格になります。ですから必ずしも上記Ａー７の相続税法での借地権割合を固守する必要はない。

 

この辺は実務的に精通した専門家不動産鑑定士が唯一把握できています。

 

 

相続、底地・借地権を専門とする不動産鑑定士の田邉勝也が皆様にわかり易く説明します。 ぜひご相談下さい。

 

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