借地権とはどんな権利で、借地権価格はどんな価格ですか。

その借地権の基礎知識を持ち合わせしていない為、お互いに自己主張してトラブルが多く発生しています。

 

ここでは、借地権、借地権価格、借地の売買、更新等で発生している諸問題について掲げています。

何故、借地権にはトラブルが多いのでしょうか。

 

それは、不公平感が有るからです。特に地主は恩恵的に安い地代で貸しているのに自己使用できない不満はあります。それで地主の不満解消を目的に平成4年に借地借家法の改正があったのですが、法律改正前（平成4年7月31日以前の契約）の契約は新借地借家法の適用はできなく、旧借地法をそのまま適用することになっていることからトラブルが解消できてない大きな理由であります。」

 

そこで、ここでは借地権及び借地権価格についての基本的なことを説明します。そして具体的にはご相談頂ければ借地権トラブル解決役のサポーターである不動産鑑定士田邉勝也がご相談に応じます。

 

 

Ⅰ、借地権についての基本的知識

 

（１）借地権全般

 

・借地権とはどんな権利でなのか、

　

他人の土地を建物所有を目的に地代を支払って一定期間借りる利用権で借地権と言われています。

借地権には、賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権等があるが、一般的に借地権と言えば「賃借権」である。

土地を借りていれば全てが「借地権」の権利があるとは言えない。借りる目的（建物を建て利用する為、電柱を建てる為、田畑を工作する為）及び有償か無償かによって発生する権利が異なります。

 

建物も仮設のプレハブでは本来の建物としては認められない。青空駐車場、ゴルフ場（クラブハウス分は借地として認められるが、コースは借地権には該当しない。　

 

 

・なぜ、借地権価格が発生するのか　

 

不動産鑑定評価基準では、借地権価格とは「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されている。

 

土地賃貸借契約当初、地主は恩恵的に土地をそれも地代は安く貸してあげてたいたのが、地域が都市化し、土地価格が上昇した。その地域発展の一部に借地人の地域貢献があることと借地人の「生存権」を保護するとの流れから借地権が強くなった経緯がある。

　

それでは借地権価格はどうして発生したのか。借地権価格発生の根底には、地域の借地権取引慣行がどの程度熟成しているかによって差異が生じます。要は、地主の持つ所有権価格に対して借地権という権利がどの程度阻害するかによって、その権利配分額が決まってきます。

 

一つの考え方にはその土地の価格に即応した経済地代と実際支払地代との差額分を「借り得」部分として捉えている。要は現行実際支払い地代が安いので、普通住宅の借地権割合５０％～６０％の対価を払っても利益があることから不動産市場で借地権取引が成立しているのである。

 

 

旧借地法は建物が存在し、賃貸借を継続していれば更新が出来る。その更新期においては下記の問題が出てお悩みではないでしょうか

 

 

（２）借地権の更新での問題点

 

・地主から法外な更新料の請求がきた払わなければいけないのか。

・適正な更新料相当額はどの程度なのか。

・更新をしたくない場合は建物を解体して借地権を返さなければいけないのか。

・地主から更新を拒否されてしまった。従うしかないのか。

 

 

（３）借地権の売買での問題点

 

・借地権があることは知っていたが、借地権が売買できることは知らなかった。どうしたらいいのか。

・借地権を地主に売却する場合と第三者に売却する場合との価額は異なることを知ってますか。

・相続税路線価での借地権割合と実際取引での借地権割合は異なるのか。

 

 

（４）借地権の相続

 

・親が借地していたが他界した。借地権は相続ができるのですか。

・相続した場合、地主に名義書替料は払うのか。

 

 

（５）地代の改定について

 

・地主が変わり、地代の値上げ要求がされている。必ず支払わなくていけないのか。

・地代が他の地域の地代に比べ高いので、値下げ要求をすることができるのか。

 

 

 

相談例の一部ですが、借地人の方は実際にはどう対応していいか分からず困っていませんか。借地権専門の不動産鑑定士が対応させて頂きます。

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