地主の悩み相談

 

川崎市の不動産鑑定士　田邉勝也がアドバイスさせて頂きます。

 

土地は利用して初めてその土地の価値を発揮できる財産であります。

自用地であれば、その土地の最有効使用に見合う利用が出来るのですが、貸地であると借地法により借地人に借地権が発生し、自分の土地であっても安い地代等の収入しかなく、非常に制約された状況に置かれます。

 

そのような状況下で多くの地主は税金等の負担が多く、今後この貸地をどう維持いくべきか等の悩み、課題を持っているのではないでしょうか。

 

 

底地を持つデメリット

 

・地代がやすい　

 

・底地を第三者に売却すると売却価格は安くなる。

 

・契約期間が長く、旧借地法では借地権保護の観点から土地を貸して借地上の建物が存在している限り、地主は正当事由及び借地人の契約違反での契約解除がない限り、自己使用はできません。その結果、底地を所有する収益性は低く、借地人との人間関係等のわずらわしさが多いので底地をどうするか検討しなければなりません。

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底地価格の評価

 

底地を第三者に売却する場合の底地価格

 

底地を第三者が取得しても地主が変わるだけで、地代徴収権が主で、その外更新時の更新料等の一時金等の収入しかない。相続税路線価では借地権割合が６０％の場合の底地割合は４０％になるが不動産取引市場では多くは第三者である不動産業者が購入する価格は更地価格の１０％～１５％と安い価格になってしまう。

 

 

底地を借地人に買い取ってもらえた場合の底地価格

 

この場合、借地人側からすれば借地人自身から底地を買い進んだ訳でないことが取引の重要なポイントとなる。

 

しかし、上記の底地を第三者に売却する場合とは異なり、結果的には借地人は底地を併合することで完全所有権になるメリットを享受することになる。

 

底地割合はその地域、借地利用用途によって異なるが、借地権割合が６０％である場合は更地価格の完全所有権割合１００％から借地権割合６０％を差し引いた４０％になるが、実際取引では借地人の買い受け資金能力等の問題があること等があり一概には決められないが５０％程度での底地割合での底地価格になっている。

 

 

将来に向けての対応

 

国は財政赤字解消の為に消費税率の上昇や相続税の改正等で増税を図っています。

 

地主はこの国のやり方に対応するには安易にはいられない。

地主は収益率の低い貸地について借地人との関係を良好にし、双方が最終的によくなるような対策を講じなければならない。

 

地主は如何に資産を保有していくかが最大の目的であります。

しかし現実は下記のような悩みを持っており、それを誰に相談していいかわからず、安易に自己判断して失敗されている方が多くいます。

それには将来に向かって所有する不動産を下記のとおり分類整理して相続対策をすることが第一であります。

 

 

地主の悩み

　　

・節税問題・・・相続税はどのくらいかかるか。

 

・争族門題

 

相続・遺産分割をどうしたら円満に進めることが出来るか

 

・有効活用

他種の会社から有効活用の話がくるが、どうしたらいいかわからない。

 

　

所有不動産の分類整理

 

　　・所有する不動産　

　　・売却し相続税資金にする不動産　　

　　・有効活用する不動産

 

　

 

分類別の各不動産の時価ベースでの価額の把握

　　

その適正な時価を把握するのに、日本の不動産市場は「一物四価」と言って複数の土地価格が存在し、何が真の時価なのかがわからず困惑してしまいます。

 

本来の時価を求めることが出来るのは不動産鑑定士であります。個々の不動産は種別・類型とも異なるので素人では時価評価は出来ません

不動産鑑定士は上記分類を基に将来のことを考慮してのアドバイスをさせて頂きます。

 

先ずは不動産鑑定士に相談下さい。

 

　

 

不動産鑑定評価が役立つ場合

　

　・借地権・底地の売買・交換の時の参考

　・借地契約期間満了時での更新料、立退料算定の参考

　・相続財産〈不動産）の相続、遺産分割時の時価評価

　・一度収めた相続税の還付に伴う相続不動産の再評価

　・広大地の判定

 

 

 

所有土地の有効活用についてのポイント

　

地主さん所有土地を有効活用して土地の資産価値を高めていくことが大事であります。

しかし、現状では賃貸住宅市場は供給過多で安定的事業経営するには難しい状況にあり下記の点を考慮して対応しないと安定した事業経営は出来ない。

 

①ハウスメーカーのうまい営業トークにひかかって建物を建ててはいけない。

ハウスメーカーは建物を建築すれば終わりで建築後の事業の保証はされない。

 

②建物建築資金の借り入れ融資になるが、将来の収支状況を鑑みると自己資金を相当当てないと事業経営は難しくなる。

絶対に建築資金の全額借入融資での建築はしないこと。

 

③建物の名義を親名義ですると将来の相続での分割もしずらくなので将来の相続の遺産分割を考慮して対応すること。

 

④所有地の立地条件（最寄り駅、商業施設からの距離、環境等）、

現状での賃貸マンションの空室率の状況（新築マンション、築１０年、20年の中古マンションの状況）現時点で、築年数ごとの状況を調査し、総合的に空室が多い地域の場合は絶対に賃貸マンションの

建築はしないこと。

 

不動産鑑定士が事前に調査、アドバイスをさせて頂きます。

 

 

 

お勧めしたい有効活用

　　　　

最小の建物投資額で最大の家賃収入が得られ、最短（10年）の回収年数、土地が個別的利用なので相続し易い等の利点がある有効利用戸建賃貸です。・・・私からもお勧めし、関係業者を紹介します。

 

　　

難しい時代に突入しています。

相続対策等を含めてどう対応するのか検討しなければならない。

総合的なアドバイスが出来る不動産鑑定士に相談して下さい。