土地の売買・交換及び相続時の土地価格の

セカンドオピニオン調査

 

 

私は神奈川県川崎市で長年の経験を活かし、土地、（借地権・底地を含む）等の真の時価評価、コンサルをしている不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。

 

　　お問合せ、ご相談は下記へご連絡下さい

　　　　　 栄光神奈川鑑定

　　　　　ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６

　　　　　mail    k-tanabae @kme.biglobe.ne.jp

 

 

不動産は高価で売買等をする機会の少ない物です。

 

その売買は売りたい人、買いたい人がいて個々の不動産の価格形成要因及び売買の諸事情は異なるが、最終的には需要と供給の関係間で売買が成立されています。

 

現実は、その土地はやや形状が悪いが、最寄駅及び商業施設への接近性がいいので売買価額は高いと思っても買いたいとの思いが強ければ買うことになっています。

 

本来であれば、その土地の売り出し価格が妥当な価格なのかの判定が出来てなければいけないのですが、どうしても買いたいとの思いが強いので、あまりその売り出し価格のチエックまで出来ずに買っているか,買わされているのが現状ではないでしょうか。

 

それでも適正価格の範疇に入っていれば問題ないのですがその不動産の個別的価格形成要因の減価要因（街路関係、自然的条件等）をよく確認してその売買価格がその土地の価値に見合うものなのかを見定め、土地価格のストライクゾーン入っているかを把握することが大事であります。

 

不動産鑑定士がその売買価格が妥当な価格水準なのかを

オピニオン調査させて頂きます。

 

 

 

売買・交換、相続等での土地価格の求め方

 

その土地が戸建て専用住宅地域であればその地域の状況は同じなので、そこでの土地価格も一定の水準が形成されています。

土地価格は下記の公的価格や実際の取引事例、業者のヒアリング等で把握は出来ます。

 

しかし、住宅、マンション、店舗等が混在する地域内にある現況利用倉庫の土地の価格はどう求めますか。

 

最終的にはその土地の最有効使用（住宅地か、店舗地か、マンション用地か、倉庫地か）を判定しなければその土地の真の時価は求めれません。

 

ここでのポイント、

 

評価対象地の現状利用とらわれずその地域がどのような用途的地域なのか。

 

住宅、店舗の混在地域では、評価対象地の現状利用は住宅地の場合、その地域が住宅地域から商業地域移行して、将来的には商業地域に変化することが見込まれる場合の標準地は住宅地ではなく、商業地としての標準価格を評価します。

 

最後に、その土地の個別増減価要因（角地、不整形等）からの格差修正率を乗じてその土地の価格を求める。

 

これが不動産鑑定評価での土地の求め方で、不動産を特に購入希望者はこのステップを踏んで確認して下さい。

難しければ、不動産鑑定士の私がアドバイス等で応援します。

 

 

不動産市場には、「一物四価」と言うように複数の土地価格が存在し、何が真の土地価格なのか決めようがないと思います。

下記の土地価格はそれぞれの立場で使用される土地価格でこの価格から修正してその土地の真に時価を求めることは出来ません。

 

 

相続土地の評価は財産評価基準の相続税路線価方式等に基づき土地価格を評価しますがここで求められた価格は相続税申告上は時価の８０％の価格をもって「みなし時価」とされています。

 

相続ではなく、一般取引での不動産（土地）の評価は取引事例比較法での比準価格、収益還元法（土地残余法）での収益価格等の試算を調整して地価公示価格から規準して求めた価格との均衡を考慮して最終的な不動産鑑定評価額を決定します。

 

 

 

１．地価公示価格

 

国土交通省が毎年1月1日現在の全国標準地の価格を発表している。地価公示の目的は一般の土地取引価格の指標を与えると共に、公共事業用地の取得価格の規準とされている。

 

この価格は地域の標準地の価格であり、評価対象地が個別的に減価要因がある場合はその基となる標準地の価格を求める場合に規準となる。併せて相続税路線価及び固定資産税評価額の基となる価格である。　実勢価格に近い価格である

 

 

２、相続税路線価

 

国税庁が毎年1月1日現在の全国標準地の価格を発表している。相続税、贈与税、等の算定基準となっている。公示価格の８０％の水準で評価されている。