底地問題　無料相談　

　　

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　　　　　　　不動産鑑定士　田邉　勝也

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１、底地とは

 

土地を第三者に貸して相当の地代を取っている状況下での借地権が付着した土地と定義づけられています。

 

 

２、底地価格とは

 

　底地の正常価格・・・底地を第三者に売却する場合の価格

　　　　　　　　　　　　

　底地の限定価格・・・底地を借地人に売却する場合の価格

 

底地（借地権の附着した土地）の価格には上記のとおり、第三者に売却する場合の価格と借地人に売却する場合の価格があり、その価格は下記の理由から大幅に価格に差が生じています。

 

一般取引では第三者に売却することは少なく、多くは借地人への売却が多いです。第三者に売却する場合、単独売買の損失を補う方法として借地人も借地権を第三者に売却する意志があるのであれば同時に売却することも戦法としては最大にメリットが得られるので実行すべきです。

 

 

３、底地を第三者に売却する場合の正常価格の評価

 

底地の価格は地代徴取兼の対価であると言える。そこで底地価格を求める方法として地代収入を根源にして求める底地の収益価格があります。

　実際に支払われている現行地代から公租公課の経費を控除して求めた純収益を還元利回りで資本還元して収益価格を求める。

この方法で求めた底地の収益価格は更地価格の１５％～２０％の価格になってしまう、

 

実際に取引になっている底地の取引事例から比準して求める方法があるが、実際には契約内容等の確認が正確に把握できないので精度の高い底地の比準価格を求めることは出来ない。簡便的な方法としては更地価格から借地権価格を控除して求める割合方式から求める方法もある。

 

 

４、底地を借地人へ売却する場合の底地の限定価格の評価

 

この場合の価格は借地人が底地を買い取ることのよって、借地権の制約はなくなり完全所有権に復帰することが出来るメリットがあり、上記の第三者に売却する場合の正常価格に比べ割高になっても合理性がある価格になる。

 

 

（評価設例）

 

賃貸借契約の目的・・・木造建物を所有すること

・底地及び借地権の基となる更地価格（契約減価の無い土地価格）

土地価格２００,０００円/㎡×１５０㎡＝３０，０００，０００円　・・・①

　

・底地の正常価格

（現行地代ー公租公課）×還元利回り＝５,４００,０００円円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・　②

 

・借地権の正常価格

借地権割合から求めた借地権価格（他の方法もあるがここでは適用しない）

　　　　更地価格　　　　　借地権割合　　　　借地権価格

　　　　３０,０００,０００円×６０％　＝１８，０００，０００円円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・　③

 

 

・底地価格と借地権価格の合計額額　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・④

 

　　　５，４００，０００円＋１８,０００，０００円＝２３,4００，０００円

 

・更地価額①と上記④との差額

 

　　　３０.０００，０００円ー２３,400,０００円＝６，６００,０００円

 

　この差額分は底地の市場性が劣ることことに伴う減価分と借地人が底地を併合することによって生ずる市場性の回復分である

　　　　

・借地人が底地を買取る場合の限定価格の評価

　　

借地人が底地を買取ることによって完全所有権に復帰し、その結果、今まで潜在化していた底地の市場性が回復する。

よって、本件では、上記⑤の差額分を借地人が全て享受するので、その金額を底地の正常価格②に加算する

 

　　底地の正常価格　　　　　差額分　　　　　底地の限定価格

　５，４００，０００円＋６,６００,０００円＝１２,０００,０００円

 

 

 

 

（地主さんへ）　

 

貸地の管理は大変です。今後貸地をどう所有し管理していくか、継続して賃貸借するならば、地代収入は低いのであるから可能な限り値上げし、その外、更新時の更新料、借地人の建物増改築、建て替え、借地権の売買の名義書替料等の一時金は必ず徴収しなければ割に合いません。

 

その他、底地を売却する時は上記のとおり第三者に売却してはいけない。

 

借地人に売却するか、借地人も借地権を売却する意思が有るようであれば借地権と底地の同時売却が一番高い金額で売却が可能です。

 

 

 

 

 

底地・借地権の評価、売却等のコンサルは不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也に相談下さい　

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