底地価格（貸宅地）の税務評価と不動産鑑定評価の差異

 

 

財産評価基本通達の貸宅地評価の考え方

 

貸宅地（底地）の評価は自用地としての土地価額から借地部部分の借地権評価額を控除した価額が貸宅地の評価額とされている。

 

この考え方の基本は借地権評価額と貸宅地(底地）評価額との合算価額は自用地としての完全所有権価額になることが前提になっています。

 

借地権及び貸宅地の不動産市場での取引での個別性を反映せず、単純に自用地としての完全所有権価額からその地域の用途別の借地権割合から求めた借地権価額を控除した価額を底地価額（貸宅地価額）としているのです。

 

これは相続税申告での貸宅地および借地権価額の評価を画一で簡便にすることで国税当局の担当鑑定官、それと相続人から依頼を受けた担当税理士の評価作業の簡略化を図ったことに繋がっている。

 

この考え方が通じるのは相続税申告での貸宅地、借地権の評価のみであります。

 

相続税申告での土地及び借地権・貸宅地評価の価格は本来は時価と定義づけられているが、税務評価では不動産市場での借地権及び底地の取引においての契約の個別性を反映していないので不動産鑑定評価での求め方と違い、結果的には大きな価格差になってしまう。

 

相続税申告での貸宅地評価も価格の精度は非常に低いと言うことを知ってほしいです。ですから精度を求めるには必ず不動産鑑定士のアドバイスを受けて下さい。

 

　自用地としての評価額ー借地権評価額＝貸宅地評価額

　借地権評価額＝自用地としての評価額×借地権割合

 

 

 

不動産鑑定評価での底地価格の評価の考え方

 

相続税法では上記のように自用地価額＝借地権価額＋底地価額になるようになっているが、不動産鑑定評価では底地、借地権は個別取引ではそれぞれの制約があり下記算式のように借地権価額と底地価額を合算しても１００％の自用地価額にはならない。

 

　　借地権価額＋底地価額〈　自用地価額

 

不動産鑑定評価においての底地価額は、借地権価格との相互関連において、賃貸人（地主）に帰属する経済的利益であるとし、当該土地の実際支払地代から諸経費を控除した部分の賃貸借契約期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値と定義づけている。

 

例

 

住宅地　地積　200㎡　借地権割合　６０％　

自用地価額　６０００万円（３０００００円/㎡×２００㎡）

年額支払地代　

：（月額300円/㎡×200㎡）×12か月＝７２０，０００円

公租公課等　　

：　月額２５，０００円×１２か月＝　３００,０００円

 

　１、総収入（年額地代収入）　：７２０，０００円

　２、必要諸経費　　　　　　　：３００,０００円

　３、純収益　　　　　　　　

　　　　：７２０，０００円ー３００,０００円＝４２０,０００円

　４、還元利回り　　　　　　　：５％

　５、収益価額　　　　　　　　

　　　　：４２０,０００円÷５％＝８４０,０００円

　　　　　　　　　　　　　　　　

この価額は自用地価額に対して１４％になる。従って国税当局が捉えている自用地価額割合から借地権割合６０％）を控除した底地割合４０％とは相当の差が生じている。

 

これは底地を取り敢えず第三者が購入する場合の底地価額で地代徴収権の価額であるからです。

このケースはまれで多くは底地を借地人へ売却するケースが多い。この場合、借地人は底地を取得することで完全所有権に復帰することが出来る増分価値が発生するので自用地価額から借地権価額を控除した価額に近い価額になる。

 

 

以上のように底地の税務評価と不動産鑑定評価で求めた価格は異なります。よく勉強し、対応しないと大損してしまいます

 

 

借地権・底地に精通した不動産鑑定士　田邉勝也　個別無料相談に応じます。

　

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