神奈川県　川崎市の借地権・底地を専門とする不動産鑑定士が借地契約満了、更新に当たっての問題点を説明します。　

ご相談、お問い合わせは下記まで連絡下さい

 

　　　　栄光神奈川鑑定　

　　　　不動産鑑定士　不動産カウンセラー

　　　　田邉　勝也

　　　　　　　

　　　　　　　ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６

　　　　　　　　　　　０９０－９５６４－６１２１　　　　　

　　　　　　　mail   k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 

 

１、借地契約の満了は終了ではない

　　更新できる

 

借地契約期間が満了した場合に契約を終了させないで、同じ賃貸借当事者間で同じ契約内容で契約関係を維持していくことを「更新」という。借地上に建物が存在し、今後土地の賃貸借契約を存続する意思があれば借地契約は地主に正当事由があって認めらる場合、借地人が借地契約を自ら終了させる以外は借地期間の終了はなく、下記の合意更新がなされる

 

 

（１）、合意による更新

 

最初の借地契約の期間が満了する際に、地主と借地人とが、お互いに借地契約を存続させていく意思がある場合には両当事者の合意による更新が認められます。

 

 

（２）合意による更新後の期間

 

平成4年7月31日以前契約（旧借地法適用）と平成4年8月1日以降の契約（新借地法）で異なる

 

旧借地法適用の場合

　　堅固建物の場合は３０年以上　

　　非堅固建物の場合は20年以上　

　　これに満たない期間を定めた場合は堅固建物の場合は30年、

　　非堅固建物の場合は20年に法定されます。

 

 

 

２、更新と更新料について

 

（１）更新料とは

 

更新料とは契約を更新する際に借地人から地主に交付される一時金を言います。

法律的には定めはなく、特約や更新のたびの合意によって定められます。

 

 

（２）更新料の性質

 

①　

現行地代とその土地に見合う経済地代に比べ安いことに対する賃料差額の後払い説、

 

②　

更新後の現行地代に比べ、経済地代に比べ安いことに対する賃料差額の前払い説

 

③　

権利金と同じように更新の対価としての意味とする説

 

④　

地主との友好関係を維持継続する為の金銭の贈与とする説

 

 

 

（３）更新料に対する特約

 

基本的には、更新料に関して法律は何の定めは置いてはいない

 

①　特約がない場合

 

地主は更新に際して借地人に更新料を請求することは出来ない

 

②　特約がある場合

 

その定めが有効かどうかが問題　

合意による更新の場合には更新料を支払う旨の特約があれば支払わなければならない。

法定更新の場合で更新料の支払い義務が生じるかは判例での見解は分かれる。

 

 

（４）更新料についての判例

 

判例

更新料の支払い請求

借地契約の更新に当たり、地主が更新料を請求してきた。しかし、借地人は更新料の支払いを拒絶し争いになった。

 

判決

借地賃貸借契約期間の満了に当たり、地主からの更新料の請求があっても当然に更新料の支払い義務がある旨の商慣習ないしは事実たる慣習はないとしている。よって、借地人に更新料の支払い義務はないとした。

（最高裁　昭和51年10月1日）

 

 

 

借地契約での更新については地主さんの請求の理由もあるでしょう。

借地人も継続して借地していくのであれば法外な更新料の請求でない限り更新料を支払い、円満な賃貸借関係を維持していくことが最善ではないでしょうか。

 

 

賃貸借関係はトラブルが発生しやすいです。

事前の知識を受ける為にもぜひ、借地関係を専門とする不動産鑑定士に相談して下さい。

皆様の立場にたってアドバイスさせて頂きます。