同族会社間、会社役員とその会社、親族間で

 

の不動産売買をする場合のポイント・注意点

 

 

「低廉譲渡」を御存知ですか

 

売却価額は時価の2分１未満の場合の収入金額は、実際の売買価額ではなく、時価と見なされるという規定があります。

 

 

「低廉譲渡」で安い売買をする場合は

 

①その理由をはっきりさせておくこと

②基となるその不動産の時価を的確に把握しておくこと

が重要であります。

 

それをしないで、単純に相続税路線価から求めたか価額や不動産業者が発行している「査定書」を採用して時価としようとされますが、それは税務当局には立証資料にはなりません。

 

税務当局にはこの取価価額が適正な時価であることを立証しなければなりません。

 

 

その対応策は、不動産の時価を評価できる唯一の専門家である不動産鑑定士によるる不動産鑑定評価を活用することをお勧めします。

 

 

この不動産鑑定評価でその不動産の「時価」を評価しておくと低廉譲渡の限度割合の価格についても把握することができ、その売買基準がわかる為、税務当局から調査されることが防げます。

 

鑑定評価の報酬は掛かりますが、それ以上に税務当局からの調査に対する不安解消が出来るので、ぜひ不動産鑑定評価を活用して下さい。

 

 

 

具体例

 

下記のような売買の場合での取引における価格は本来は時価であるべきですが、

 

社長としては会社に高く買ってもらいたい、

会社役員や従業員としては会社から安く買いたい、

今期の利益を相殺し、安い価格で売却して損益を出したい等の理由で取引価格は時価から乖離した価格になりがちである。

 

税務当局も下記のような売買での売買価額の信憑性、妥当性いついての不正がないかどうかの調査を厳しくすることになっているので立証できる資料を作成していた方が安全である。

 

・会社所有の不動産を社長やその会社の役員が買い取る場合

 

・社長やその会社の役員が所有する不動産を会社に売却する場合

 

・会社社長が会社所有の建物の敷地として貸している土地を資産管理会社に売却する場合

 

　

 

（低廉譲渡と見なされる場合）

 

社長所有の土地価額1億円の土地を４千万円で会社に売却した場合

 

社長・・差額については時価で売却したものとしてみなし譲渡所得税が課税される。

　　　

会社・・時価と売買価格との差額は受贈益になり、法人税が課税される。

 

　

会社所有の土地価額1億円の土地を４千万円で社長に売却した場合

 

社長・・・・６０００万円ついて所得税が課税される

 

会社・・・・法人税が課税される

 

　

親が所有する5千万円の土地を子に２０００万円で売却した場合

 

親・・・・譲渡損失が発生した場合でも、その損失はなかったものとされる。　

 

子　・・・差額を親から贈与されたと考えられ、その差額部分には贈与税が発生るす。

 

 

 

以上　同族会社間等の売買での取引価格が「低廉譲渡」にみなされないようにするにはどうしたらいいのでしょうか。

 

その土地の「時価」を不動産鑑定評価を適用して評価しておくことで低廉譲渡の限度割合の価額を把握でき、税務署対応が十分出来ます。

 

十分な対応が大きな損失を防ぎます。

 

 

不動産売買、特に同族間での不動産売買は税務署方調査が入らないようにするには不動産鑑定評価をしておいた方が安心です。ご相談下さい