親族間で賃貸借している相続土地の評価はどうなるのか

 

義理の兄が私の父から土地を借りていた。一般的には、親族での土地貸し借りは地代を払わないか、払っても固定資産以下の地代程度が多い、

 

この場合は、親子間の使用貸借関係と捉え、そこには借地権、借地権価格が発生することはない。

その結果、相続土地の評価は更地での所有権価格で、相続税路線価もしくは倍率方式の評価割合は１００％の価格になる。

 

しかし、適正な地代（固定資産税以上）の授受のある土地賃貸借の場合は、親族であっても第三者の場合と同じように借地権価格が発生してしまうので注意が必要です。

 

相続税路線価での借地権割合は東京近郊では６０％になっています。

 

 

ここでのポイント

 

親族間での土地賃貸借は全てが借地権価格が発生しないのでなく、固定資産税以上の地代を授受している場合は借地権価格が発生するとのことなのです。

このことで親族に土地を貸す場合でも借地権価格が発生するので、土地価格は下がり、相続及び遺産相続の場合は借地権割合が６０％とすると地主の底地割合は４０％になるので節税にはなります。

 

 

この場合の注意点

 

①　地代を確実に確定申告すること　

 

確定申告しないと税務署は「地代でなく、生活の援助の為の費用とみなします」地代が生活援助費用と見なされてしまうと借地権価格の発生は認められなくなってしまいます。

 

更に地域が権利金の授受が慣行化している場合、土地を借りる時に権利金を支払わず、税務で示す相当地代（土地価格の６％）を授受していないとするとその分が贈与税の対象になってしまう恐れがあります。

 

親子（娘婿）に相当地代を授受して土地を貸した場合、将来父親が亡くなり、その土地を娘が相続します。当然娘婿に借地権価格が発生し、相続税上は有利になります。それが娘夫婦仲が悪くなり、離婚してしまうと土地は娘に残るが、離婚した娘婿に借地権が残ってしまいます。ですから親族での土地貸し借りは慎重に考え対応しなければいけない。

 

 

借地権・底地の売買の場合は不動産鑑定士、不動産カウンセラー　

田邉勝也までご相談下さい。