こんな場合お役に立ちます

土地と土地、建物付き土地と建物付き土地とを交換する場合、資産価値を適正に把握していない交換を行ってい る場合、交換特例の適用要件に合わず税務署から否認されているケースが増えています。

特に交換要件のうち、資産価額がいづれか高い方の価の20％以内あるのに相続税路線価を基に評価した価額差が20％以上になったので不動産鑑定評価をした結果、金額の高い方の20％以内におさまり、土地の交換（無税）が成立したケースがあります。

役員側
譲渡所得 15％  ＋  5％

会社側
課税関係なし

役員側の処理
「所得税法のみなし譲渡の規制」

「個人が法人にその所有する資産を時価より低い価額で譲渡した場合、その譲渡所得価額が時価の2分の1未満の場合は時価により譲渡したものとみなす」と いう規定が所得税法にあります。よって、役員が時価の2分の1未満で、会社に土地を譲渡したら取得金額に関わらず、時価で譲渡したものとして、所得税が課税されます。

実際には2分1以上の価額なのに市場での時価を把握してない専門家によって取引されたことで課税された事例があります。このようなことにならないためには不動産市場の時価を把握できる鑑定評価を活用すべきだったのです。

会社側
時価と売却価格との差額が受増益

役員側
売却価格での譲渡所得なので所得税が減少します。

会社側
時価と売却価格との差額が受増益です。
会社に利益を与えるので会社の損失や繰越損失を利用したい場合などは有効

具体例
売主：個人（法人役員）
買主：法人
不動産売買がなされ、売買金額が時価の2分1の金額で取引された。

問題点
売主（個人）
実際の売買金額ではなく、時価で売却したものとみなされ売主は所得税法上及び住民税を納め
ければならない。

買主（法人）
時価と購入金額との差額を受贈益とみなされ、それに対応して法人税等を納税しなければな
らない。

効果
時価での売買金額を合意しなければ税負担が生じます。税務署からの不動産の時価の調査に立証できるには安易な説明では認可されません。不動産鑑定士のようなその道のプロの不動産鑑定評価書を添付して申請しなければ通りません。

会社が低額な金額で土地を購入した場合は適正な時価との差額については法人の所得金額の計算上、益金の額に参入されます。また、土地の取得価額はこの差額を加えた時価ということになります。

役員側の処理
あくまで適正な時価を限度として、譲渡所得が計算され、時価を超える部分は役員賞与となり、給与所得として課税されます。

会社側の処理
時価を超える部分は、（役員賞与）×（現金預金）××として処理されまが、役員賞与は損金に参入されません。

会社は帳簿価格との差額が固定資産売却損益となり、問題はない。

会社においては、適正な時価以外の金額で取引をすることは、税務上認められていないので、
安く売っても時価で譲渡したものとして譲度損益が計算され、時価との差額は役員賞与として処理されます。

会社はあくまで時価で譲渡したものと考えますから、時価より高く譲渡した部分は、譲渡益ではなく、受贈益として金銭の贈与を受けたように処理されます。

しかし、税務上は譲渡益でも受贈益でも同じ益金ですから、結果として、所得に影響はありません
この場合、その不動産の時価が適格に把握でき、税務当局に立証できなければ大損してしまいます。

• ここでいう時価とはどういう価格か

平成元年3月31日までは国税当局が出している財産基本通達の相続税路線価より評価された相続税評価額を基準とし、この価額より低い価額で取引した場合は贈与とみなされ贈与税が課せられていました。

この場合、例えば、親が時価4,000万円の土地を購入し、その後子供に相続税路線価並の評価額（公示価格＝時価の80％）の3,200万円で売却した。

この方法すなわち相続税評価額3,200万円が時価4,000万円より低いことを利用して下記のメリットを得ることができたのです。

• 子供には贈与税がかからない
• 親も譲渡所得税を払わなくてもよい
  4,000万円-3,200円＝800万円の損失

このようなケースが多くなってしまったので現在は単純に相続税路線価に基づく価額ではなく、不動産市場で売買が成立する正常価額（時価）としています。しかし、現実は上記の時価を求め当局に立証しなければなりません。単にこの価格が時価といってもだめです。

税務当局に立証するには不動産鑑定士による不動産鑑定評価の価額が一番妥当性が高いです。

• 売買価額が時価よりもどれだけ安ければ「著しく低い価額」に該当するのか

税法では何も規定してないため、「著しく低い価額」の認定をめぐっての判定に争いがおこっています。

「著しく低い価額」の判定を行う場合

「財産の種類、譲受けの事情、譲受けの対価、その市場価格等を総合勘案して社会通念に照らして判断すべきである。・・」としていましたが具体的な内容が示されなかったので価額決定は難しかった。
（国税不服審判所・平成15年6月19日採決）

あくまで「著しく低い価額」の判定は、様々な要因を総合勘案して行うことになるので、単に「売買価額が時価の80％程度で、かつ相続税路線価を超えていれば著しく低い価額に該当しない。」ということではありません。

早期に売却しなければならないやむを得ない事情がある。・・・価額決定経緯に合理性がある。同じ価額による譲受けであっても、譲受人に対する利益供与のみが目的であることが明らかな場合などには課税される余地がある。

「社会通年に照らして総合勘案」の内容も以前よりもだいぶクリアーになってきました。
「譲り受けの事情」などは金額に換算するのが非常に難しいということには変わりはありません。

今後とも、不動産を時価より安く譲渡する場合には、個々の事情に応じて慎重に売買価額を決定する必要があります。

ぜひ、不動産鑑定士に相談して下さい

• 相続財産のうち特に土地の評価方法を選択する
  相続税路線価からの評価方法のみならず不動産鑑定評価を併用し、課税評価額が低い方を採用する。
   
• 貸宅地（他人に建物所有を目的とした借地権設定があり、実際に家が建ち利用されている）は借地権割合で評価する
  宅地を貸していても借地権の設定がない場合
  駐車場で貸している場合は貸宅地ではなく、更地での評価となる。
   
• 自分の会社との土地の貸し借りについて
  （自分の土地を会社に貸す場合）
  無償貸与(権利金や地代の支払いがない）すると借地権に相当する利益(借地権相当額は贈与とみなされる）あったみなされその額に法人税が課税される。
  （会社の土地を社長が借りる場合）
  会社が社長に対して贈与した（会社の場合は「寄付」となる）とみなされて会社から社長への役員給与があったことになり、所得税がかかります。

権利金の授受なく通常の地代を支払いがあった場合は実際に受け取ってない権利金が法人または個人の所得と認定されることを権利金の「認定課税」といい課税の対象になります。

権利金の授受なく相当地代（更地価格の6％）の支払いがあった場合は権利金の分を地代に上乗せして払っているという認識になり、設定した地代と相当の地代との間に大きな開きがある場合は差額分が認定認定課税されることがあります。

無償返還に関する届出書を提出する。

相当地代と現行地代との差額は社長の給与

• 親子間の土地の貸し借り「使用貸借」について賃貸物件を建てても自用地評価となる。
• 小規模宅地の特例を理解し、利用する。

• 退職金を納税資金にあてる
• 生命保険を納税資金にあてる

• 事業承継税制で同属会社を有利に相続する。

1. 交換時の時価差額が高い方の不動産の時価の20％以内であること
2. 交換譲渡資産は、その者が１年以上所有していること。
3. 交換する資産は、同種の固定資産であること。
4. 交換取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途に供すること。

Aさんが所有する土地〈不整形地）とBさんが所有する土地を相続税路線価に基づき査定した。

その結果、土地差額が高い方のＢ地の価額より20％以上になっていたのを不動産鑑定評価による鑑定評価額が交換特例の20％以内に納まり交換特例の適用が受けられ節税につながったケースです。

不動産鑑定評価の利用上のメリットをより知って下さい。

鑑定評価による時価

33,000,000円  －  27,000,000円  ＝  6,000,000円
6,000,000円  ＜  33,000,000円  ×  20%

33,000,000円  －  26,000,000円  ＝  7,000,000円
7,000,000円  ＞  33,000,000円  ×  20%

当局は交換物件の交換価額が重要なポイントとしています。それに対応するには税務当局に客観的に立証できる根拠の評価が必要になります。

交換する前に交換予定不動産の時価を不動産鑑定評価によって求めておいた方が良いです。交換予定不動産の鑑定評価額が特例要件〈高い方の時価の20％以内を満たしているのかの事前確認が出来ます。

安易な交換はしないで下さい。上記のように事前に価格評価をしておくことが安全で、かつ税務署対策になります。ぜひご相談下さい。

不動産の遺産分割する場合の不動産の価格。時価は不動産市場で成立する価格・時価なので相続税路線価の価格ではありません。

この不動産市場での時価を求められ、立証できるのは不動産鑑定士による不動産鑑定評価価格が唯一なのです。 この点を理解できてないと争いのもとになってしまいます。

節税を可能にするには課税対象価格を下げることです。不動産の種類は更地、借地、底地、自用の建物及びその敷地の貸家及びその敷地等種々あります。更地〈駐車場を含む）は基礎控除が無いので課税対象不動産価格は高いです。

そこで土地上にアパート、マンション等を建築し、賃貸することで貸家及びその敷地になり、諸々の基礎控除がなされ課税対象不動産価格は更地価格（駐車場）に比べ大幅に低くなります。

旧法は一度賃貸借すると契約満了しても正当事由が無い限り戻すことが出来なく、借地人借家人保護の傾向が強かったが、この改正は地主の立場を考慮しての改正になったのです。

設定期間

• 存続期間を定める場合
  堅固建物は30年以上 非堅固建物は20年以上
   
• 存続期間の定めのない場合
  堅固建物は60年 非堅固建物は30年

更新後の存続期間

• 堅固建物は30年 非堅固建物は20年

設定期間

• 建物の堅固、非堅固の区別にかかわらず最短存続期間は一律30年とした。
  よって、これ以上長い期間での契約で定めればもちろんその定めは有効です。

更新後の存続期間

• 堅固・非堅固による区別はなく期間としては最初の更新は20年その後の更新は10年に短縮された 。

・建物に借地人の登記がされていること。

地主が替わった場合、その地主に対する対抗要件が借地権の登記が必要である。

地上権は借地人に登記請求権があるから単独登記は可能だが賃借権は登記請求権はないので所有者の協力が無ければ登記することはできない借地人の立場は弱くなってしまうので建物の登記さえあれば借地権の登記がなくても第三者<新地主）に対抗することができる。

この場合、借地名義人と登記名義人とが同一であることが必須であります。異なる場合には、地主が変った場合、借地権を対抗できず建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなってしまう。

・借地上に登記された建物が建っていること

建物が滅失した時、滅失した時から2年間は借地人が借地上の見やすい場所に建物を特定するために必要な事項（従前の建物の種類・構造・規模、新たに築造する旨）を記載し立札を土地上明示することで第三者に対抗ができる。

しかし、その掲示が何者かによって撤去された場合、そことをひらないで取引した第三者には借地権を持って対抗できないとする判例があるので注意は必要。

借地権は相続の対象になり相続人に継承される

具体例

父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。土地は借地で、建物は母親名義になっていましたが、地主との 賃貸借契約では亡くなった父親名義のままでした。

相続人は子供2人ですこの場合の遺産分割はどうすればよいのか、

・お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから相続人に継承されますので、遺産分割する必要があります。この場合で,まずはその借地権付き建物の時価評価をします。

ここでの問題

借地権は実際に借地契約してしている土地に発生していますが、その範囲（借地面積）が確定してない場合がありますので実測するなりして確定しなければなりません。

時価評価は不動産鑑定士による不動産鑑定評価で求めた方が最善です。借地権を相続した人は地主と借地契約を締結した方が良いです。ここの相続での承継は地主に名義変更料を支払う必要はありません。遺産分割協議で借地権を取得する人が相続後の地代を支払う合意をすることが良いでしょう。

上記のように権利金の授受はないが、長年の賃貸借で借地人が自然に取得した権利で不動産鑑
定評価では下記のように捉えている。

地価が高騰したにもかかわらず賃料の値上げが出来ず 、その土地の経済的適性賃料（地代）
と現行の賃料〈地代）との乖離〈差額）で発生した借り得分等を借地人に帰属する権利を借地権化した。旧借地借家法での賃貸借契約での借地権価格はこの種類が多い。

旧借地借家法に基づく賃貸借では地主は土地を遊ばしてもしようがないので土地保有コスト〈固定資産税等）以上の安定した地代ができる、その他長期的には更新料、増改築承託料、借地条件変更承託料、名義変更承託料等の一時金の授受があることで収益率は低いが国家住宅政策の担い手として土地賃貸借をされたのです。

その後当時に比べ地価は高騰したことで固定資産税等の税負担が重くなり、その分地代の値上げをしようとするが借地人との折り合いがつかずもめています。更には、上記の承託料の地主の支払請求に対して借地人の支払い能力がなく地主の実質的実入りが少なくなってしまっています。

契約当初は賃貸借当事者間の関係は良好であったが地代の値上げ、承託料等の支払請求等で崩れ不和状態にある方もいます。
底地は流動性が低い物件でありながら相続税法上、課税の控除項目は少ないので相続税は高い。

流動性が高い現金と流動性の悪い底地が同等なのです。こんな状況ですから相続税法での底地の評価は割高です。そして底地を現金化しようとしても更地のように簡単に売却できるわけではなく、低価格売却になっています。

地主さんにとって現在の賃貸借契約は厳しいでしょうが実行すべきことは行い、将来への対策を講じなければなりません。そのためにも信頼のおける専門家のアドバイスを受けるべきです。

地価高騰で承託料の負担が重く、借地しているメリット以上に制約があり完全に満足できる状況にはありません。

強い借地権だからといっても借地ですから自分勝手には出来ず、転貸、譲渡建て替え等には地主の承託が必要になってきます。普段から地主との関係が 円満ならいいがトラブルが発生している場合は承託が得らえず大変です。

この場合司法が代わって承託が得られますが、時間と費用がかかります。借地人に相続が発生した場合の遺産分割はどうしますか。

相続が発生した場合、貸主側は相続納税義務者になるので、土地所有者の名義が変更されますが、借地権者は名義を変えずそのままにしているケースが多いです。名義変更料はいらないので契約書上の借地人の名義は変更しておきましょう。借地人を相続した人は地主と借地契約を締結し、相続後の地代を支払う合意をすることです。

実際支払賃料に基づく純収益の現在価値の総和に復帰する経済的利益等の現在価値を加えた収益価格

例

土地面積 100㎡

月額地代 24,200円

年額地代 290,400円

還元利回り 5％

公租公課 （固定資産税等の税金） 99,100円

1. 実際支払い地代から求めた収益価格

（290,400円  ー  99,100円）  ÷  5％  ＝  3,826,000円

2. 相続税路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格

相続税路線価 400,000円/㎡ 借地権
割合
・・・Ｃ（70％）

底地割合を上記借地権割合から30％と査定
（400,000円/㎡×100㎡）×30％＝12,000,000円

上記のごとく底地の収益価格と相続路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格とでは大差である。実際取引は上記の収益価格を重視する。

長年賃貸借の期間が経過し、前記のごとく地主さん、借地人さん の立場での課題をお持ちであります。この課題を解消する1方法として借地権と底地との交換があります。すなわち、交換することにより、借地権を解消し、所有権をもつことになるのです。

この借地権と底地を等価で交換するためには、その交換の基礎となる借地権と底地の適正な価格を求めなければなりません。

どうしてもこの場合には公平でかつ適正な価格でなければこの交換は成立しません。賃貸借双方の合意の基での不動産鑑定評価を活用することがこの交換を成立させる要件です。
ぜひ、公平、中立性を主とする不動産鑑定士事務所を利用して下さい。

• 不足地代の後払い的な一時金
  今までの地代が安いからその不足分を補うためのもの
   
• 地代の前払い的な一時金
  将来の地代の値上げが難しいので前払いにもらうという考え方
   
• 借地権消滅のリスクに対する安心料
  更新料は地域によって地主と借地人との合意に基づいて支払われるもので、判例でも
  地主の請求があれば、当然に借地人に更新料を支払う義務が生じる旨の商慣習ないし
  慣習は存在しないとしています。

｛参考）

賃貸マンションの更新料の今日と更新料返還訴訟の判決が京都地裁でなされました。

「更新料有効」 貸主が全面勝訴
その判決は「更新料は、家賃の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」として借主の請求を棄却されました。

更地価格の3％から5％程度のものが多かったが地価の大幅変動時期において、地価の変動率がそのまま、更新料の変動率に連動するものではないので、 日税不動産鑑定士協会では昭和59年～平成6年間にっ東京都区内において支払われた更新料の実態調査を行ったところ、地価の何％という数字では把握できなくなっていることから地代の倍率という形で統計をとり、3年ごとに発表することになりました。

地代（更新直前の月額地代）×36ケ月～120ケ月が多い

増価要因

1. 契約期間が長い
2. 高度利用が可能な土地
3. 収益物件

減価要因

1. 契約期間が短い
2. 利用制限のある土地

• 借地契約において、増改築を制限する特約がある場合には借地人が増改築をする際には
  地主の承托が必要となります。
  地主の承托が得られない場合には借地人の申し立てに基づき地主の承托に代わる裁判所
  の許可を得れば増改築が可能になります。
  裁判所の許可は借地非訟事件手続により行われ、裁判所は当事者間の利益の衡平を図る
  ため財産上の給付を命ずることができる。
   
• 地主の被る不利益の対価（増改築に伴い契約期間が延びることで更新料授受が遅れる）
  と借地人が受ける利益の範囲内で査定すべきである

地主の被る不利益の対価（増改築に伴い契約期間が延びることによる更新料の授受がなくなる、逆に借地人が受ける利益（契約機関の延長契約延長を伴うもので、5～6％と言うものが多い

(理由）

• 防火地域の指定
• 付近の土地利用状況等の変化

• 借地権消滅の可能性が弱まったことの対価
• 借地存続期間が延長された時、将来支払われたであろう更新料の対価
• 将来、建物買取請求権が行使された時、地主の負担が増大していることの対価
• 増価した借地権価額に対する権利金の追加払い

• 従来の賃料の補充
• 借地権の譲渡等による借地人の地主双方の被る可能性のある損失を回避する為、
  慣行に支払われるものとして考えられる。

土地の有効活用とはその土地のもっているポテンシャルを生かし、収益性を最大限に発揮出来る活用をすることであります。

有効活用の定番として賃貸マンション経営があり,「ローリスク・ミドルリターン」と言われ大幅な収益の 確保は見込めないが一定の収益が確保が出来るということで税務対策上から最優先された方法であったが現在は下記の状況の変化で「ミドルリスク・ミドルリターン」に変ってきたと言われています。

立地条件が良くても原材料特に鉄資源の高騰に伴う建設費の値上がりにより初期投資コストが嵩み、その割には家賃は値上げに転嫁できず長期的な収支計算上での利回りは下記のとおり低下してしまい新規供給が難しくなってきました。

この現象は当分続くと予測されますので、難しい状況になってきていますので安易な事業はしない方がよいです。

マンションの表面利回り{収入の投資額のの割合）の限界点はおおよそ11％～12％程度である。最低でも10％の利回りを確保 できる事業でなければなりません。

この10％の表面利回りが確保できるといううことは5000万円投資すると500万円のリターンが確保できることなのです。更にこの表面利回りを実質利回りに置き換えると家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税等を支払いローンの返済分を差し引くと本当に手元に残るのお金はわずかです。

表面利回り10％として経費を差し引いた実質利回りは3％程度である。仮に5,000万円の投資額とすると手取り額は200万円、悪ければ150万円、月々で12万円から17万円程度である。

このような中身、要するにキャッシュフロー（長期的に安定した手取り額）が得られるかどうかを的確な収支計算書に基づく説明を受け納得しなければなりません。

しかし、土地所有者は相続税対策、 資産保有コストの軽減（固定資産税等）を優先し、言いなりに事業を勧めてしまっているのです。

現在、賃貸マンション、アパートは供給過剰傾向にあり地域によって異なりますが空家が多くなっています。そこで近年クローズアップされているのが「戸建賃貸住宅」です。ニューファミリーの子育て世帯は狭く、上下、隣に音を気にしながらの生活はしたくない。

庭がほしい。伸び伸び子供を育てたい。との願望を持っていますが現状は一定の基準からして狭い住宅に住んでいます。

従来は土地の値上がりがあり、資金を借り入れても買い替える時点では含み益が得られ、段階的に資産を拡大して所有できたのが、現在は土地の値 上がりは見込めず、勤めの企業の安定性が保障できないことからのローンを組みたくない等の理由から住宅の購入者が減退しています。

そこで借家人の不満を解消し、地主にも下記のようなメリットがあるとのことで注目をあびています。投資額が1200万円程度に対して年収が120万円程度と表面利回りでも約10％の投資収益率がありますので、注目をあびています。

不動産価格はバブル崩壊前は右上がりに上昇していましたので借金して不動産を所有しても資産価値は目減りしなかった。

バブル崩壊後は「土地神話」が消え、不動産を所有すると不動産の値下がりによる売却損が生じること、金利負担や保有コストが回収されないというリスクがはっきりしてきました。その上、日本経済の不安定さから借入金の返済が保障されない状況から無理してして多額の借金をして生活を切り詰めたくない。更に少子化から親からの相続財産が将来確保できる可能性がある。等から不動産を「所有する」ことから「賃貸する」ことに意識が大きく変化しています。

「共同住宅の広いアパートやマンション」ではありません。80％ に人はガレッジ付き、庭付き「1戸建て」を望んでいます。

都心や駅から多少遠く、これまでアパート・マンションに活用が難しいとされていた地域が戸建賃貸住宅の最適立地条件です。

一度納めた相続税は原則としては戻ってこないと思うし、まさか戻ってくるなんて大方の人は知らないんではないでしょうか。

日本の税の申告制度は固定資産税のように各行政が決めた納税額を支払うのが原則ですが、相続税は自己申告納税制度を採用しているので、自分で財産評価をし、申告することになっているのです。

しかし、現実問題として、現金、預金等の時価の把握はできますが、不動産特に土地の時価の把握は一物四価で個別性が強いので一般の方が評価し、申告することは難しいです。

本来不動産の時価評価は不動産鑑定士が専門とする業務ですが相続税申告が中心になるので一連の流れの中で不動産評価に経験が少ない税理士が国税当局の財産評価基本通達に基づく評価手法を適用し評価しているのが現状です。

全部とは言いませんがこのように実務経験が少ない税理士さんが評価するもんですから本来減額すべき評価なのにしなかったりのミスが多く、相続税申告での評価価格が不動産市場で売買が成立する本来の時価と乖離した価格で申告されているケース多いのです。その結果、過大納税させられてしまっているのです。

これを知らないのが納税者なのです。

税務当局も自己申告納税制度ですから過大評価されていることはわかっていても税務当局から払い戻すことはしません。この還付制度を設けて一定の期間内に更正手続(以内）きをすれば 全てではないが還付できるようにしたのです。

実際には高い率で還付されていますが此の制度を知っている方は少ないのです。地主の皆様、相続で一定の税金を払うことは当然ですが、このようなミスジャッジで過大納税をさせられていることを知って頂き、この機会にこの制度を勉強し、相続税を還付しようではありませんか。不動産鑑定士の私はこんなことがあっていいのかと声を大にして言いたです。

我々不動産鑑定士の知名度の低さから本来、不動産の評価はその道の専門家である不動産鑑定士がすべきなのにこのようになっているのに責任を感じ訴えているのです。

私は不動産鑑定士として当初の相続税申告での土地評価が適正に行なわれることと今迄に相続申告をされ高額な相続税を支払った方に合法的な手続きで過払いした相続税を払い戻すことに協力させて頂きます。担当税理士の相続土地評価が適正であったか再度見直して下さい。

相続担当の税理士さんは最低でも相続税財産評価基本通達の評価手法を完全に修得されて評価すればもっと還付率低くなるでしょう。 

税理士が評価に自信がなければ、不動産鑑定士のアドバイスを受けるなり、不動産鑑定評価を活用併用すべきであります。

税理士の中途半端な評価は納税者に過大納税させたことに対して相続人から損害賠償の対象になったり、更正屋に問われ苦しんでいる税理士さんもいます。

地主さんこのような現状を十分理解しておいた方が懸命です。

具体的には、標準的な土地は問題ないのですが例えば、広大地（大規模地）の場合、広大地の判定を誤り広大地減価をしなかったり、不整形な土地、道路との接道が悪い土地等の個別性が強い不動産を何も減価せず相続税路線価での評価で済ませ不動産市場での市場価格とは乖離してしまってる場合が多くあります。

それと税理士が評価の教本とする財産評価基本通達の相続税路線価による評価での減価は一定の限度の数値で抑えられている関係で相続法で求めている不動産市場での時価に比べ過大評価されてしまう可能性が高いのです。

過大評価されているということは過多納税されていることなのです。 

今でも過大評価されていることが多く、納税者からの追求が厳しくなってきたことで税務当局もこの評価の曖昧さを認め、納税者を救済する為に他の税理士か、不動産鑑定士による再評価による相続税還付の申請があった場合のみに還付を認めているのです。ここでの問題は不動産鑑定士が再評価すべきなのに同業者である他の税理士が再評価して業務展開しているのです。

この現象を素直に喜べるでしょうか

相続人は 相続税の申告となると税が中心になってしまうので税理士に全てを頼みます。その中で相続財産の土地がどう評価されているかなんて考えもしないのです。現実は上記のように全てではないが申告された土地評価が大方が曖昧で過大評価されているのです。普通はこのことは解らないのですが、国が認めた相続税還付制度がありこの制度を知り、再申告案件の70％～80％が還付されていると同業者の税理士が自慢げに話されているのです。

不動産鑑定士でも価値判断が甘く、適正な価格の許容範囲から外れる者もいますがそのような不動産鑑定士はお客様から除外されてしまい資格者としての社会的責任は重いのですが税理士業界は甘いと思いますです。

この現象を打破するには不動産鑑定士とタイアップしている相続に精通し実績がある税理士を選任すべきなのです。この点は幣事務所にお任せください。

国税に関する一般法である国税通則法の第23条1項 において、申告書に記載した課税価格、又は納税額の計算が国税に関する法律の規定に沿ってない場合、又は計算に誤りがあったことを原因として過大納税していることが立証できる場合は、法定申告期限から5年以内に限り 更正請求を認めています。

バブル崩壊、そしてアメリカ大手証券会社リーマン・ブラザースの破綻に端を発した世界大不況は日本の不動産市場に影響を与え、地価は下落し、賃料（家賃）も下落傾向にあります。

このような現状の中で、多くのテナントは周辺賃料が下落しているのに、契約時の高額賃料を支払い続けています。

借主は貸主と対等なのに貸主の一方的な家賃に反発せず甘んじています。 

テナントがただ家賃の値下げをして下さいとお願いをしても貸主からは却下されます。

それは借主自身が現行の家賃が適正かどうかの判定が出来ない。そして貸主との減額請求の交渉の仕方がわからないとの理由で値下げが出来ていません。

それを打破するには不動産鑑定士等の専門家に物件の存する地域の中古ビルの新規家賃（募集賃料を含む）の賃貸市場での実態を調査し、分析し調査対象物件の現行家賃の適正水準を判定してもらうのです。

この専門家による適正家賃調査書が貸主に効力を発揮するのです。