不動産有効活用 安易な有効活用はしない方が良い
2019/02/09
土地の本当の有効活用の目的は何か
安易な有効活用はしない方が良い
従来から土地の有効活用というとアパート、賃貸マンション事業が定番でありました。
それ以上に土地さえあれば土地からの含み益、キャピタ ルゲインが得られましたからそれなりの地主としての優位性はあった訳ですが、今や時代が変わり不動産に対する考え方、価値観が変ってきたのです。
長期的には「人口減少時代」「不動産 過剰時代」に突
入し、土地さえ持っていれば安心という時代は終わりました。
国の土地保有者への対応は従来に増して厳しいものにな ってきています。
ですから地主さんはもっと勉強をしないと大変になってきました。
有効活用のメリットには下記の3点があります。
- 安定収入になる
- 固定資産税対策になる 土地の固定資産税 1住戸あたり敷地面積200㎡について通常の1/6に引き下がり、 また都市計画税の割引 もあります。
- 相続対策になる
- 土地・・貸家建て付地 約15%～20%の割引
建物・・貸家評価 建設費の約60%の割引
有効活用の「収益性向上」とは
土地の有効活用とはその土地のもっているポテンシャルを生かし、収益性を最大限に発揮出来る活用をすることであります。
有効活用の定番として賃貸マンション経営があり,「ローリスク・ミドルリターン」と言われ大幅な収益の確保は見込めないが一定の収益が確保が出来るということで税務対策上から最優先された方法であったが現在は下記の状況の変化で「ミドルリスク・ ミドルリターン」に変ってきたと言われています。
賃貸マンション事業の変化
立地条件が良くても原材料特に鉄資源の高騰に伴う建設費の値上がりにより初期投資コストが嵩み、その割には家賃は値上げに転嫁できず長期的な収支計算上での利回りは下記のとおり低下してしまい新規供給が難しくなってきました。
この現象は当分続くと予測されますので、難しい状況になってきていますので安易な事業はしない方がよいです。
要するにマンション事業は長期的な収益事業ですから安定的な需要が確保でき収益の安定確保が実現できてなければなりません。その土地の有効利用するに当たっての基本的理念がしっかり確立されてなければなりません。
まず企画に当たっては、その土地を含む地域の現状及び将来の要因分析をしっかり行うことが大切です。（都心からの距離、最寄駅からの距離。人口動態の要因）次にその土地に建てる建物の建築コストがどの程度いい物を安く建築できるかです。
大手ハウスメーカーはブランドで割高です。それに対して地元の中堅業者は大手と立ち向かう為の企業努力をされ価格競争しています。オーナーとしては収支上は初期建物投資額いかに低く抑えられるかがポイントですから必ず複数の参加企業による見積合戦をすべきです。
これらを見分けるための基礎資料が想定での収支シミレーションによる分析です。結果的にいい収支が得られなければ別の案を構築すべきです。初期投資額を押さえ、それでも収支利回りが高い事業を選択すべきです。
戸建賃貸、高齢者住宅等
注目の戸建賃貸住宅
これからの相続、有効活用として注目の「戸建賃貸住宅」
今話題の「戸建賃貸住宅」を見に行こう
- 神奈川県相模原市中央区清新7-16
- 横浜線「相模原」駅から徒歩約16分
- 相模線「南橋本」駅から徒歩約12分
現在、賃貸マンション、アパートは供給過剰傾向にあり地域によって異なりますが空家が多くなっています。このような状況下において、相続等を総合的に考慮した場合 近年クローズアップされているのが「戸建賃貸住宅」です。
ニューファミリーの子育て世帯は狭く、上下、隣に音を気にしながらの生活はしたくない。庭がほしい、伸び伸び子供を育てたい、との願望を持っていますが現状はこのようなニーズに応える戸建貸家が少ないのです。
一戸建て住宅を買おうとしてもローンの返済を考えると買いきれず狭いマンション、アパート に住んでいるのが現状です。
従来は土地の値上がりがあり、資金を借り入れても買い替える時点では含み益が得られ、段階的に資産を拡大して所有できたのが、現在は土地の値上がりは見込めず、勤めの企業の安定性が保障できないことからのローンを組みたくない等の理由から住宅の購入者が 減退しています。
そこで借家人の不満を解消し、地主にも下記のようなメリットがあるとのことで「戸建て賃貸住宅」が注目をあびています。
- 賃貸用建物を2棟建築することを想定し家賃15万円に設定した場合 投資額（建物建築額、付帯設備等含む）が1900万円程度に対して年収が360万円程度と表面利回りでも約18.9％の投資収益率が高く、その上で回収期間が5.4年で短く全てにおいて注目をあびています。
- 不動産の所有から賃貸へ意識が大きく変化している 不動産価格はバブル崩壊前は右上がりに上昇していましたので借金して不動産を所有しても資産価値は目減りしなかった。 バブル崩壊後は「土地神話」が消え、不動産を所有すると不動産の値下がりによる売却損が生じること、金利負担や保有コストが回収されないというリスクがはっきりしてきました。その上、日本経済の不安定さから借入金の返済が保障されない状況から無理してして多額の借金をして生活を切り詰めたくない。 更に少子化から親からの相続財産が将来確保できる可能性がある等から不動産を「所有する」ことから「賃貸する」ことに意識が大きく変化しています。
- 借家人の求める住まいの変化 「共同住宅の広いアパートやマンション」ではありません。80％に人はガレッジ付き、庭付き「1戸建て」を望んでいます。 マンションと違いとなりのお音も気にせずプライバシーも守れ安心
- 戸建賃貸住宅の適地 都心や駅から多少遠く、これまでアパート・マンションに活用が難しいとされていた地域が戸建賃貸住宅の最適立地条件です。
「戸建賃貸住宅」オーナーのメリット
- これまで活用できなかった地域や地形が悪い土地等でも建築可能です。
- 建物2棟の投資額が約1600万円で手頃で、家賃からの収益性からの利回りは高い。
- 固定資産税や相続税の節税になる。
- 投資額が早く回収できる ・・・・10年程度
- 分筆され、一戸ごとの利用になるので相続はし易すい
この有効活用をする上でのポイントはいい建物を安く仕上げるかにかかっています。安かろういいかろうでは困るので企業努力をしていい建物を安く供給できる業者の選択にかかっています。大手ハウスメーカーでの新入は未だ少ないく、建築費はいい斬新的な戸建て建物を安価で造ります。
有効活用はマンションを建てるだけではありません。
健在のような時期には大口の借金はせず、収益率(投資利回り）は高く、リスクが少ないことが第一です。
土地を共有にして保有することは将来の対応にはまずい。
マンションを共有した場合の相続での対応が一番問題が発生してしまいます。このようなデメリットを解消してくれるのは「戸建賃貸住宅」であります。
東京、神奈川、千葉で土地をお持ちで相続対策として有効活用を考えている方々、ぜひ、一声お掛けください。
業界での先駆け業者を私が推薦し紹介します。お電話下さい
株式会社檜家ランデックス
| 住所 | 東京都新宿区西新宿3-2-3-7 kDXビル2階 |
| TEL | 0120-443-743 |
| 担当部署 | 営業開発部 営業二課 |
| 担当者 | 尾崎 愛 |
| 担当者TEL | 03-6279-4180 |
| 担当者携帯TEL | 080-4474-8582 |
| ozaki@landex.jp |
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どうか安易な土地活用はしないで下さい
安易な土地活用は危険です。
その土地に建物を建てればいい訳でなく長期的な安定 収益が確保できるかがポイントです。
それには地域をよく分析し、最終判断をしなければ危険です。その次に相続対策上メリットがある土地活用をすべきです。
上記の点を踏まえて不動産鑑定士として有効活用をアドバイスサポートをさせて頂きます。
私は不動産鑑定士ですから皆様の不動産の資産価値を見極め、鑑定評価をしています。最終の鑑定評価額を求める作業手順の過程で地域の市場分析、個別分析を通して最有効使用を判定し、的確な手法を採用して価格を求めます。
そのうえで、不動産鑑定評価を基準に本来の有効活用について私自身マンション経営者であるので実践を通して的確なアドバイスをさせて頂きます。堅固建物を建てるに当たって、自己資金で建築する事は稀で、大方は金融機関からの借り入れで建築するので、その借り入れは返済しなければなりません。
建築資金の回収が出来るかどうかは安定収益が大前提です。特に賃貸用マンションを建築することを企画している方は注意が必要です。
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栄光神奈川鑑定
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神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3
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044-589-5436
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