借地の更新料・建替承諾料・立退料の問題 は不動産鑑定士が解決
2019/02/10
借地権、底地売買での一時金を知ってると得します。
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更新料・増改築承諾料・借地条件変更承諾諾料・名義書替料・立退料等の一時金の正しい考え方と求め方を不動産鑑定士がお教えします。
それぞれの定義、求め方を理解せず簡単に何％として採用しているがそんなに簡単なものではありません。
地域の慣行のもとに、賃貸借契約の個別性を十分考慮して理論的、実証的に説明できるものでなければなりません。
今迄、仕事を通して感ずることは特に借地人は法律的なことを知らなさ過ぎ自分勝手な対応をして大損しています。早めにアドバイスを受けてればと思います。この良きアドバイスが理論的に立証できるのは不動産鑑定士が唯一です。
幣事務所では、経験豊かな不動産鑑定士が対応させて頂きます。更に案件によっては各種提携先の専門家(税理士、司法書士等）との意見も受け解決していきます。
(1) 更新料
賃貸住宅の更新料をめぐる大坂高裁の判決が注目を集めています。これに先立って京都地裁において、消費者契約法にを理由に更新料の無効、更新料の全額返還を貸主に命じた判決が出され、この大坂高裁の訴訟への影響は必至と見られているからです。
賃貸住宅の更新料と借地契約期限満了での更新料とは異なりますが、一時金の捉え方として共通するものがあります。旧借地法では、期間が満了した場合、地主が更新を拒絶しても,正当事由がなければ更新されることになります。
更新には、法定更新、と合意更新があります。一般的には、更新料は法的には明文化されていませんから払わなくても良いのですが現実、都市部においては賃貸借契約当事者双方が合意の基に更新料を払い、更新契約書を取り交わして更新する合意更新が多いです。
それでは更新料とはどういう性質なものなのか検討することにする。
1. 性質
- 不足地代の後払い的な一時金 今までの地代が安い分をこの一時金で補う為のもの
- 地代の前払い的な一時金 将来の時代の値上げが難しいので前払いでもらっておくという考え方
- 借地権消滅のリスクに対する安心料 更新料は地域によって地主と借地人との合意に基づいて支払われるもので判例でも地主の請求があれば当然、借地人に更新料を支払う義務を生じる旨の商慣習は存在しないとしている。
2. 更新料の額
更地価格の3％から5％程度の額が多かったが、地価の大幅な変動(特に地価の上昇）時期において地価の変動がそのまま、更新料の額に連動してしまうことはおかしいので、日税不動産鑑定会では昭和59年～平成6年の間において東京都区内において支払われた更新料の実態調査を行った結果、地価の何％という数字では把握できなくなっていることから月額地代の何倍という形で統計をとり、3年ごとに発表することになりました。
地代(更新直前の月額地代)×36ケ月～120ケ月が多い
ここでは、
- 契約期間が長い（更新料の授受の機会が少なくなる。
- 高度利用が可能な収益性の高い土地から得られる純収益のうちの借地人に帰属する部分が多くなる。
- 契約期間が短い
- 利用制限のあって収益性が低い土地の倍率は少なくなる。
3. 更新料査定の場合考慮すべき事項
- 賃貸借期間の長短
- 更新時における賃貸人の正当事由及び賃借人の必要性の程度
- 賃料の高低、標準的賃料との開差の程度
- 賃借人による必要費、有益費の支出の有無 並びに賃貸人の修繕、管理の程度
- 更新後の期間、その他の契約条件
- 当事者の主観的事情
(2) 増改築承諾料
1. 性質
借地契約において、増改築を制限する特約がある場合には借地人が増改築する際には地主
の承諾が必要になります。
地主の承諾が得られない場合は、借地人の申し立てに基づき地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば増改築が可能になります。裁判所の許可は借地非訟事件手続きにより行われ裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため財産上の給付を命ずることが出来るのです。
- 地主の被る不利益の対価(増改築に伴い契約期間が延びることで更新料授受の時点が 遅れる）と借地人が受ける利益の範囲内で査定すべきである。
2. 額・・更地価価格の2～3％
地主の被る不利益の対価(増改築に伴い契約期間が延びることによる更新料の授受がなくなる。逆に借地人が受ける利益(契約期間の延長を伴うもので5～6％というものが多い
(理由）
- 防火地域の指定
- 付近の土地利用状況等の変化
(3) 借地条件変更承諾料
1. 性質
- 借地権消滅の可能性が弱まったことの対価
- 借地存続期間が延長された時、将来支払われたであろう更新料の対価
- 将来、建物買取請求権が行使された時、地主の負担がしていることの対価
- 増価した借地権価額に対する権利金の追加払い
2. 額
借地非訟事件便覧に掲載されている「建物の構造」に関する借地条件変更申立事件の東京地裁の決定の例によれば概ね更地価格の10％を基準とし、従来の借地関係の経緯等を加味して、住宅地、商業地等の用途的の差を考慮に入れて査定する。
(4) 名義書替料
1. 性質
- 従来の賃料の補充
- 借地権の譲渡等による借地人の地主双方の被る可能性のある損失を回避する為、 慣行に支払われるものとして考えられる。
2. 額
借地権価格に対する割合
| 非堅固建物 | 堅固建物 | |
| 住宅地 | 5～10％ | 10％中心 |
| 商業地 | 8～10% | 8~10%中心 |
(5) 立退料
1. 性質
立退料とは、土地や建物を明け渡してもらう場合に貸主から借主に支払われる金銭
立退料が問題となる多くの場合は、契約が終了してからです。契約が終了すれば借主は本来な
ら立ち退かなければなりません。しかし現実問題として立ち退かない場合は貸主としては訴訟
にかけて判決をもらったうえ、強制執行の手続きにより強制的に立ち退かさなければなりませ
ん。しかし、それには時間と手間がかかってしまいます。
そこで、貸主の中には、このような手続きをとる代わりに立退料を払っても自主的に立ち退い
てもらおうという人が出てきます。
・正当事由と立退料
借地契約や借家契約は更新を繰り返すことによって半永久的に継続されるのが普通であります。
その一つは借主に契約違反があって契約が解除される場合であり、もう一つは正当事由がある
場合です。正当事由といってもよほどの事情がなければ認められません。
ここで問題になるのが立退料です。というのはぎりぎりのところで正当事由が認められないと
いう場合であっても貸主の側で立退料の提供をしていればそれが正当事由の補強材料となり、
結局、正当事由が認められることもあるからです。
何故、立退料を支払わなければいけないのか。
アパートが老朽化してきたので、建物を建て替えて賃貸借契約を解消したいと借家人に申し出たが借家人は了承せず立退料の支払いを要求してきた。
契約期間満了時に当然に明け渡してもらえると考えていたのに何故、立退料を支払わなければいけないのか。
契約期間満了時に当然に明け渡してもらえると考えていたのに何故、立退料を支払わなければいけないのか。
借地借家法第28条では・・・
借地借家法第28条では、賃貸人が更新、拒絶したり、賃貸借の解約の申し入れをするには,「正当事由」がなければ出来ないと規定されています。
借地借家法の改正では正当事由の補強材料として立退料の支払いが明文化された。これにより、正当事由が以前より認められ易くなったと言えます。
立退料の相場はあるのか。
個別のケースによって額に差がある。
個別のケースによって額に差がある。住居として建物を利用している賃借人に対する立退料と店舗・事務所として利用している賃借人に対する立退料とでは立退料の内容の額に差異が生じます。立退料の金額については、客観的妥当性が必要です。
立退料の基本構成
住居系
- 引越し費用・・・単身で10万円程度、業者へのヒアリング
- 移転先の保証金の補填
同一条件の貸家を借りることが前提この場合、既に預かっている保証金は全額返ます。
例えば預かり保証金30万円、移転先保証金の補填分30万円であれば60万円を支払うことになります。
- 移転先の家賃差額の補填
同一条件の建物を借りるにしても家賃は高くなることが多いです。
差額の補填金額としては、6～24ｹ月程度が必で借家人との交渉の中で決める。
- 移転先の仲介手数料
移転先建物の家賃相場の1ｹ月程度
- その他経費
引越に伴う挨拶状や移転手続き費用 5万円～
店舗・事務所系
店舗・事務所として建物を借りている借家人に対しての立退料は上記の住宅系の｢移転に伴う費用の補填」の外に下記の特別な費用が発生し住宅系より高額になります。
- 特別な費用
- 利益の喪失に対する補償
営業補償・・営業を他所へ移転することで被る損害に対する補償、借家人が営業を廃止する場合も営業補償が支払われます。
借家人が絶対に退去しないで話が決裂した場合はどうすればいいのか。
その道のプロである不動産鑑定士を利用して下さい。
貸主は誠意をもってお願いするしかない。
それでも事態を打開できなければ弁護士に依頼して家屋明渡し調停を申し立ててもらうことになります。賃貸人、賃借人双方にとってこの一時金の絶対額は非常に大きいです。ですから安易な求め方ではなく、実態を調査し、納得でき、客観性がある金額で交渉しなければまとまりません。
その為には、その道のプロである不動産鑑定士を利用して下さい。ご相談は無料です。
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栄光神奈川鑑定
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