地主さん、借地人さんへ 相続、貸地・借地権についてのお悩みはありませんか
2019/02/11
地主さん 相続、貸地・借地権の評価が得意の不動産鑑定士です。
地主さん、
所有不動産や借地権でお困りなことはありませんか。
私は、相続、貸地・借地権を専門の不動産鑑定士です。不動産鑑定士は不動産時価評価等コンサルを業務とする国家資格者です。
普段はあまり利用される機会が少ないでしょうが現在、世の中が多様化し、専門的になってきまして、日本の不動産市場の中で特に土地の時価を把握するのが難しくなってきており、自己流での判断では対応できなくなってきました。そこで的確な市場での土地の時価を導き出す専門家の出番なのです。
国は国家赤字財政の一番の簡単な建て直し方法として増税と考えています。国の失敗の赤字を国民にツケ回し、引き伸ばしているのが現状なのです。消費税での増税は決まりました。
平成26年からは、相続税法の改正があり 、広く浅く多くの方から相続税を徴収しようとしています。今は相続税を支払う額の不動産を所有してないと思っている方々にもこの改正が実行されると大変です。
それでは、地主さんこれからどうしたらいいのでしょうか。
先祖代々から引き継いできた土地は守っていかなければなりません。しかし、上記のごとく負担コスト大きくなってしまい、最終的には相続税等で税負担しなければならなくなってしまいます。 相続税の納付は現金が原則ですから安易に考えていたら大変です。
払うべきものは払いますが如何に節税するかが第1なのです。
従来は持っていれば土地は値下がりすることなく値上がりし、全体的にはメリットがありましたが今土地は株と同じく値下がりするようになり条件が劣る土地は持っているだけではメッリットがなくなってしまいました。
相続財産のうち比重が高いのが不動産です。一般的には相続については手続きのことが多く触れられるが一番重要なのはその不動産のうちの土地価格の評価が適正に評価されているかどうかであります。
そこで不動産鑑定士の立場でその対策を検討しましょう。
第1、所有不動産の分類整理
将来に向かって所有する物件、売却する物件、有効活用する物件等に分類整理し税務対策をすることが第1です。
地主さんの悩みは如何に資産を保有していくかが最大の目的ですが現実的には誰に相談していいかわからず自己判断で実行したりし大損したり、下記のような悩みがあるが解決できない方が多くいます。
悩み
- 節税問題 ・・・相続税はどのくらいかかるのか、保有負担としての節税対策をしたい
- 争族問題 ・・・相続、遺産分割をどうしたら円満に対応出来るのか、
- 有効活用 ・・有効活用するメリットは何か。
上記の悩みを解決するにはそれぞれの不動産を良く調査し、分析し、総合的な観点からどうしていくべきかを決めることが大切になってきます。
不動産の売買・交換や相続、遺産分割等においてはその不動産の適正時価が基準になります。
その適正な時価を把握するには日本の不動産市場は一物四価で真の時価を把握すること難しいのが現状です。
現状では不動産業者さん、税理士さん等の方々も評価をすることが出来ますが、求められた価格は自分の目的の為の評価で一定の価格の水準把握する為の参考意見価格となりますが、不動産は個別性が強いので個別性反映した適正価格を求めるには 不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用した方が最善です。
その上で売買、相続対策、有効活用等を不動産鑑定士が総合的にアドバイスさせて頂きます。
不動産の売買時の参考として
戸建住宅、マンション等の不動産を売買されようとしている場合、不動産会社（仲介業者）の言い値が信用できない場合、真の時価がわからない場合、中立的な立場での不動産鑑定士による不動産鑑定評価書、不動産鑑定士による調査報告書、意見書を活用した方が安心で納得できます。
- 借地権、底地の売買時の参考として
- 借地、借家の更新料、立退料算定等
- 相続財産の相続、遺産分割時の評価
- 家賃、地代の減額及び増額請求
- 一度相続税を申告した相続不動産の再評価による相続税還付
- 広大地の判定について
所有土地の全てにマッチした土地活用
やや、立地条件が劣る土地をお持ちの方へ
最小の建物投資額で最大の家賃収入が得られ最短(約10年）の回収年数、個別になっているので相続し易い等のメリットが多い有効活用法をお教えしましょう。
それは戸建て賃貸です。全体的には賃貸住宅の供給過多で土地の立地条件が劣る地域内の土地の有効活用は難しいです。利用者にしても地主にしても両方にメリットがある有効活用方法が戸建て賃貸住宅なのです。
ぜひ、一度お問い合わせください。
古屋所有の大家さんへ
大地震発生・・古アパート崩壊・・入居者に被害古アパート所有者の責任問題が発生します。
この際、入居社の立退き、古アパートの解体、土地の有効利用を検討した方が良いです。
私の実体験を踏まえてご相談をお受けします。
私も古アパートを持っていましたが低い家賃収入の割には修繕費が嵩んでしまい、いつ大地震等が発生してもおかしくないような状況にありますので、もし起こって借家人に事故でもあったら家主の責任は図り知れないもであると判断し入居者には事情を説明し、納得してもらい一定の立退料を支払い立退いて頂きました。その後、場所が立地条件が良く、採算的な利回りが予測できましたのでマンションを建築し、賃貸しています。
同じように古アパートをお持ちの大家さん, 実際に古アパートを維持していくには大変です。
長い目で見た時に、何をすべきかを的確に導き出し、実行しなければなりません。それは安易な対応は間違いの基です。ぜひご相談下さい。古屋アパート入居者の立退き問題解決のコツ
古家建物を所有している方
50年位前に建てた建物で、それなりに修繕はしたが、腐蝕と破損がひどく、保安上の危険であるとの理由で建物を取り壊す必要性が考えられるが崩壊の危険防止という公益上の必要だけでは旧借家法第1条の2の正当事由」にはなりません。
家屋側の立退きに対する｢正当事由」があると認められるには家屋取り壊し後の敷地の利用方法に具体的な事情が必要になってきます。その上で借家人によく説明し、同意を得、そして具体的な必要性がなければ正当事由を補充するために立退料を支払うことが必要になります。
立退料については旧借家法では明文化されていませんが、実際に、借家人としては建物が朽廃するまでは借家できるにも係わらず大家さんの事由により立退いてもらう訳であるから、当然のこととして借家人の立退きに当たっての補償をしなければいけない。
とかく買主は安い家賃で貸してあげているのに何故、そんな金銭補償までしなければならないのかと思う方が多いのです。どうか、後々のことも考え対応した方が最善です。
立退料の考え方、金額的にはどの程度なのかについてはこのホームページの、更新料、立退料のページを見て下さい。無料相談をお受けします。
地主さんの使命の変化
地主さんの使命の変化
先祖代々の土地や新規に取得した土地を守り、子孫に引対応していくものであったが、最近は変化しています。その理由は何なんでしょうか
- 地価高騰による相続税のアップ、その上相続人間の骨肉の争いが発生し易くなっています。
- 固定資産税の高騰等の保有コスト益々増大している。
バブル前は何もしないでも良かったが近年は財産を所有しているだけで何もしなかったら財産を失うことにもなりかえません。そこで、地主さんは全財産を見直した（評価する）上で組み替えをして相続対策及び有効活用化を図っていかなければなりません。
資産運用は、ただ守るだけではなく、上記のごとく非生産的な無駄な不動産は整理し、立地条件等が良いが未利用な土地は良く地域状況及びその土地の個別的状況を検討して有効活用することが長期的に財産防衛が可能になっていきます。
ただその場合、有効活用するといってもどんな場所の土地でも一例としてマンションを建てればいいとは言えません。地域の将来の利用状況、人口及び世帯数の増減等を分析し、更に有効活用する結果としての収益性がいいかどうかを見極めて最終判断をして下さい。
その判断は個人的には難しいのでぜひ中立的立場でのアドバイスができますのは不動産鑑定士です。
以上のことをわかっているがなかなか実行に踏み入れない地主さんが多いのです。
確かに、難しい時代に入っていて国自身も国策を誤り、借金国家になってしまい民間企業であれば既に倒産している状況を国民にそのつけを増税を課して生き延びている状況なのです。
今後も特に地主、家主への税負担は重くのしかかっていきます。日本は自己申告制の下での税金を納めています。具体的には個人申告、税理士さんを介しての申告をされています。特に最近多くの方の財産評価をさせて頂く中で感ずることがあります。
相続税等の申告は大方は税理士さんに委託し、全て任せており何の疑問も感じてないのです。
何をいいたいかと申しますと税理士さんは税理士さんの職務上の範囲ではプロですが、我々不動産鑑定士の立場から見るに不動産等の評価に関しては素人の方が多いのです。このことは税理士さんも認めているのです。
不動産評価の実務経験が少ない税理士さんに税務、相続申告をしてもらったことでどうなるでしょう。税理士さんは土地の評価は相続税路線価に基づいて評価しますので、地域、不動産によっては時価がその相続税路線価より低くなっている場合は過大評価され、その結果過大納税してしまっているのです。
当然、税務署の方から「あなたは過大納税しているから還付します」とは言われません。しかし現実は一度出した申告を再度見直し、更正、嘆願をし、相続税の納め過ぎた税金を還付されているのです。
この現象をなくすために我々不動産鑑定士は不動産に精通した税理士さんとタイアップして過大評価されないように不動産の評価は不動産鑑定士が専門的立場で実行し地主さんに安心して頂けるようにしていくつもりです。
以上のことを実行するにしても地主さんの立場になって、節税、その上での有効活用、売却等をし、長期的に財産 特に土地を持っているポテンシャルを活かし、財産を守っていかなければなりません。
私どもは単に評価するだけでなく、皆様の立場になって不動産のコンサル、アドバイスをさせて頂きます。どうぞお気軽にご相談下さい。
1. 政府が来年度税制改正大綱を決定
ポイント
財源不足の中で収入を増やすには今すぐ消費税率を改定し増税することは出来ないのでまずは増税可能な項目から増税を図ろうという計画です。
但し、高所得者向け個人課税による増税は「取りやすいところから取るのではなく、消費税増税の前提条件として平成23年には国会議員の歳費10％カット、国家公務員の人件費の大幅カット、そして高所得者の増税をした上で、それでも安心できる社会保障のための金が足りなければ消費税増税でお願いする方向にある考えています。
相続税の増額
現行の仕組みでは、相続税を払うのは100人に4人程度である。そこで税収を上げるため、上記のとおり将来実施予定の消費税増額をするには今回の税制改正で高所得者も泣いてもらうということで対象になっています。
相続税は2003年1月に改正され、最高税率を70％から50％に引き下げると共に税率区分を広げた。その後見直しが検討されたが景気の低迷で見送られてきた。但し、現状を見るに、歳入を増やさねばいけないので法人税の税率を引き下げての企業の優遇税制に対し、個人（高所得者）の方に増税をしての税制改正になった訳です。
- 法人税・・・減税（景気対策）
- 所得税・・・増税（財源確保）
- 相続税・・・増税（財源確保）
- 贈与税・・・減税（不動産の流動化、景気対策）
相続税法の何が変るのか
相続税額の計算方法
相続税額の総額
相続人A（課税価格ー基礎控除）×法定相続分×税率＝相続税額
相続人B（課税価格ー基礎控除）×法定相続分×税率＝相続税額
課税価格＝財産評価額ー債務・葬式費用
改正点
1. 基礎控除の引き下げ
・遺産を受け取っても相続税を払わなくてもよい「非課税枠」が小さくなる。
遺産相続の際の非課税枠
現在
基礎控除額・・・5,000万円＋1,000万円×法定相続人数
改正
基礎控除額・・・3,000万円＋600万円×法定相続人数
現在よりも40％縮小される。
現行の相続税では上記のとおり相続税の基礎控除は定額の5000万円に法定相続人一人当たり1000万円を加えた金額が全体の遺産額から控除され、それを超えた遺産が課税対象にされています。
ですから、夫が亡くなり妻と子供2人が相続する場合で、相続資産総額が1億円の資産を相続する場合を考えて見ましょう。
現行法では8000万円を超える遺産がなければ相続税の対象にはなりませんで課税対象額は2000万円となります。
5000万円＋(1000万円×3人）＝8000万円
1億円ー8000万円＝2000万円
改正の相続税では上記のとおり定額が5000万円が3000万円に法定相続人一人当たり1000万円が600万円になります。
ですから相続人が3人の一般家庭の場合の基礎控除額は4800万円に縮小され課税対象額が現行法の・・・2000万円が5200万円に上昇します。
3000万円＋（600万円×3人）＝4800万円
1億円ー4800万円＝5200万円
この結果、これを法定相続する場合、妻と子供２人が納める税金は増税になります。
改正での基礎控除額4800万円は具体的にはどのような財産状況でしょうか。
預貯金だけなら4800万円は明確ですが、自宅が含まれてると分からなくなります。
東京区部の住宅地では公示価格ベースで㎡当たり・・・60万円であり相続税路線価は公示地価の80％なので相続税路線価から求めた価格は㎡当たり48万円となり土地が200㎡なら9600万円でこれだけで・・・4800万円超えてしまいます。
今回の改正が高所得者を対象としていると言われていますが本当でしょうか。
自宅、預貯金、その他の遺産を含めて4800万円以上の遺産をお持ちの該当者は相当増えます。
ただし、小規模宅地等の減額の見直しの特例を考慮しての財産評価額の引き下げをすると納税をしなくても良い場合がある。
従来は平成22年4月1日前の相続では非継続であっても50％の減額が可能でしたが、平成22年4月1日以後の相続では減額は適用できませんでした。
平成22年度税制改正での小規模宅地等の減額の見通しは下記のとおりです。
改正点
(1) 非継続の見通し
小規模宅地等の減額は、披相続人等が居住用や事業用に使っていた宅地について一定の要件を満たす場合はその宅地の評価額を最大80％減額する制度です。
今までは関係ないと思われた方も該当者になってしまいます。
生前対策、発生後対策を十分しておかないと相続争いが増えることが予測できます。
信頼できる税理士(相続税申告の実績があること）不動産鑑定士の的確なアドバイスを受けて下さい。
| 1. 特定居住用宅地等 | 上限面積 | 減額率 |
| 配偶者取得 | 240㎡ | 80％ |
| (同居親族）居住継続 | 240㎡ | 80％ |
| (非同居親族＜家なき子＞継続所有 | 240㎡ | 80％ |
| 非継続 | 適用なし | |
| 2. 特定事業用宅地等 （不動産賃貸業を除く） | 上限面積 | 減額率 |
| 事業継続 | 400㎡ | 80％ |
| 非継続 | 適用なし | |
| 上限面積 | 減額率 | |
| 3. 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 4. 貸付事業用宅地等 | 上限面積 | 減額率 |
| 事業継続 | 200㎡ | 50％ |
| 非継続 | 適用なし | |
税率の見直し
税率が40％の課税ラインが3億円から2億円に下がり3億円のラインが45％にそして6億円超が現行の50％から55％に引き上げられる。特に相続財産が大きいほど増税になります。
この結果、相続税を納める人は現在の4万人から7万人に増え、2600億円の増収を見込んでいる。
死亡保険金の非課税枠が縮小される
現行法では、法定相続人1人当たり500万円の非課税枠がありましたが改正後は、非同居の成人の非課税枠は廃止されます。
生前贈与
若い人たちへの資産移転を促すため、親から子供にだけ2500万円まで無税で財産を生前贈与できる「相続税精算課税制度」について税制優遇を受けられる対象者を、これまでの20歳以上の「子供」から「孫」にまで拡大し、更に贈与する側の年齢も5歳引き下げて「60歳以上」にするようです。
今後この制度が大幅に利用されると思われます。孫まで対象を拡大することにより親の財産が眠ることなく世の中に出回り景気浮揚に貢献することになればと思います。
今後の対応策
相続税の根拠は所得の再配分であり、この相続税の増税は「格差是正」をねらいとしているので、基本的には見直しは必要かと思います。正当な税は支払いますが無駄な税は支払う必要はありません。無駄な税を支払わない為にはまずは、相続税申告の基本をよく把握してなければなりません。その上で如何に節税対策を取るかです。
資産の中でも土地が問題で、相続税申告の担当する税理士の経験不足、評価ミス等によりその土地の時価の把握が的確に出来てないのです。節税は脱税ではありません。財産のうち土地の評価如何によって納税額が大きく異なって知っているのが現状です。それを防ぐには不動産に強い税理士さんと不動産鑑定士がタイアップすることです。
その上で的確なアドバイスを受け土地の課税価格を合法的に低くするのです。
税理士さんが評価の基とする財産評価基本通達による評価では土地時価を厳密に評価することには限界があります。
相続税の時価は相続税路線価から求められた価格でなく、不動産市場での売買成立価格ですから不動産鑑定評価も併用して低く評価された方の価格を持って申告した方が最善です。
相続税申告は節税がポイントだからです。
相続税申告しないで遺産分割の場合の不動産の時価は相続税路線価で求めた価格は参考価格で時価とはいえません。不動産は個別性が強く、類型が種々多いので相続税財産評価基本通達の評価では不動産市場の時価を反映でません。この方法で求めた価格では相続人間の公平性は保障されません。
よって、遺産分割の場合こそ相続人の合意の基で不動産鑑定士による不動産鑑定評価をして下さい。不動産鑑定評価書を基に財産の分割がスムーズにいき多くの方々が争いなく大変喜ばれています。
評価基準の中に自宅は小規模宅地の特例によって最高80％の減額があるので大丈夫と考えていると思いますが(この制度も厳しく改正されているので注意）この適用を受けるには相続税の申告期限までに遺産分割の協議が成立されていることが必要でその上で申告することが要件です。
今まで、相続税の申告がなく、遺産分割協議書の作成してなかった方もこれからは大変です。
相続人間でよく話し合うことが前提ですが相続遺産のうち特に不動産の時価を的確に捉えてなく、担当税理士が的確な時価を把握せず単純に相続税路線価に基づき試算し進められてしまいます。
相続の争いにならないようにする為には不動産に強い税理士と不動産鑑定士がセットに対応しなければ満足いく相続税対策は出来ません。
土地は評価する人、評価方法等によって価格が異なってしまいます。
税理士さんにお願いしているからと安心しないで下さい。相続税が高いなと思ったら再チエックが必要です。
不動産鑑定士は税理士さんとは違った観点からチエックが出来ます。このチエックで大損をしないで済んだ人は多くいます。
既に相続税申告をされている方でも5年10ケ月までであれば還付請求が出来ます。多くの方が相続税を還付されています。無駄な税金は払う必要はありません。ぜひ、ご相談下さい。
相続税をゼロにする策
相続税改正で首都圏の都市部では基礎控除の引き下げで土地面積によりますが大方は相続税申告該当者になってしまいます。
しかし、下記の対策を講ずれば相続税はゼロになってしまいます。
「小規模宅地等の評価減の特例」
披相続人の居住用の土地つまり亡くなるまで住んでいた自宅の敷地にこの特例を適用すれば土地価格が大幅減になり節税されるのです。
この特例を十分理解し、的確に適用しましょう。
1. 適用の対象となる敷地
- 披相続人の居住用宅地 適用者・・ (1) 披相続人の配偶者（妻） (2) 披相続人と同居していた親族（長男） (1)(2)もいない場合（家なき子） 家なき子・・・自宅を所有してない子
- 披相続人の土地のうち披相続人ではなく披相続人と生計を一にしている 親族の居住用地 （例）一定の要件を満たしている2世帯住宅の敷地 適用者・・・ (1) 披相続人の配偶者 (2) 披相続人と生計を一にしていた親族
（まとめ）
配偶者が相続した場合以外
基本的には、相続税申告期限まで居住を継続する「居住継続」の要件、売却等をせずそのまま所有しし続ける「保有継続」の要件を満たすことが必要
2. 2世帯住宅の取り扱い方が変わる。
- 従来・・ 2世帯間が自由に行き来が出来るか否かで適用できる範囲に差が設けられていた。
- 改正・・ 自由な行き来が出来なくても可能になった。 登記の仕方によって建物全体をを親と子の2分の1づつのや6：4の共有の形にすると場所が特定されないので敷地全体について特例の適用がなされる。
相続対策と土地の有効活用について本当のことを 知ってもらいたい
地主さん、土地に関して悩みはないですか。相続税法改正で相続が発生したら相続税が課せられるに節税対策として何をすべきか。
その対策の一つとして生前、発生後であれ土地の有効活用があるが土地が高価な物であるにもかかわらず本当の意味を理解されてないまま安易な行動をとっています。
その結果、まずいことになっている方が多くいますのでここでは「土地利用を安易にしないように」をテーマに本当の意味を知って、皆さんの人生がよくなるようにと思い書きます。
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栄光神奈川鑑定
住所：
神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3
電話番号 :
044-589-5436
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