借地権・底地の売買、交換 は真の時価評価が重要（土地価格）
2019/02/12
借地権・底地問題はこの分野の専門家である不動産鑑定士が解決 します。
- 下記のような状況になった時どうされますか 誰に相談していいかお悩みではないですか。
- 借地の賃貸借契約の期限満了の時期がきた。 地主さんから借地の返還を求められたが戻すべきなのか。
- 底地を整理したいがどうしたらいいのかわからない。 その底地価格は幾らなのか。
- 借地権を売却したい。地主に買い戻してもらう場合と第三者に売却する場合とどう違うのか。
- 底地と借地権を交換して更地としての所有権にしたいがどうしたらいいのか。
- 借地人が現存の木造建物から鉄骨建物に建て替えるに当たっての地主へ支払う条件変更承諾料はどの程度の金額か。
- 立退料の考え方、その金額はどの程度か。
このような問題,その他にもいろいろありますがどうされていますか。
契約当初は円満であったのが年数が経つににつれ、地主は「土地を安い地代で貸してあげてるのに借地人はいつの間にか自分の土地みたいに使って返してもらえない。」
借地人は「地主は、地代の値上げ、更新料、承諾料とかお金のことばかり言っている」
共通していることは、お互いの権利意識が強くなり、感情のズレが生じてしまったことと借地権や底地などの権利や評価,それとそれぞれのその不動産の権利価値に相応する時価、価格についての正確な知識を有してないことです。
実際にはどうでしょうか。相場がこうなのだからこの程度の価格とかと相続税路線価を基に決めているようですがあまりにも大ざっぱすぎます。
一般的には、借地権価格の場合、相続税路線価の借地権割合を乗じて○○円と決めていますが、間違ってるとはいいませんが実はこの相続税路線価の借地権割合は相続が発生した時の相続財産を評価するための基礎として国税庁が発表している割合で実際に売却や交換の場合は単純にこの権利割合を乗じた価格にはなりません。
借地権割合60％ 底地割合40％合わせ100％の所有権割合になります。この60％、40％の割合は100の全体割合を単純に権利割合で割った割合です。ところが、個々に売却しようとすると借地権割合が30％から40％、底地が10％から15％になってしまい100％にならなくなってしまいます。
これは、よく使われる例としては、高価なコヒーカップと皿のセットがあります。このセットは一対であって、高価な価値を出しているのですが、コヒーカップと皿を個々に売却してしまうと価値は半減し、セットの価格にはならないのです。
借地権・底地も同じです。ですから、セットの100％の価値を可能な限り地主さん借地人が享受するにはどうしたらいいのかを現実を見つめてお互いの気持ちのすれ違いを考えるべきなのです。
現実的にはお互いの権利意識が強くなってしまっているのでこれを正し、そして、正しい権利及び価格についてその道のプロの不動産鑑定士に再確認してもらうべきです。その結果、お互いが協力しあい一体売却、交換をすることで、個々に売却する以上のメリットを享受することが出来るのです。現実を踏まえ、このような問題解決に向かって一番適している専門家は不動産鑑定士なのです。
不動産鑑定評価をすることによってそれぞれの問題の解決ができ取引、交渉も順調にいき大変喜んで頂いております。
底地・借地権の基本は時価であります。その時価を求めるには、その権利の態様、契約等の内容を的確に把握しなければなりません。その時価評価を出きる唯一の資格者は 不動産鑑定士なのです。
幣事務所の強み
借地権・底地を専門とする不動産鑑定士
総合的なアドバイスをさせて頂きます。
不動産鑑定士としての役割はその不動産の時価を鑑定評価して求めるのが主で評価書をお客に納品してしまえば終わりにしてしまいますが幣事務所はお客様の課題解決策に向けた総合的なアドバイスをさせて頂きます。
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複数の他の専門家と提携している。借地権・底地に関しては多岐に渡る幅のある知識及びノウハウが必要です。弁護士、税理士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、不動産業者、
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秘密厳守 安心してご相談下さい。
地主の悲劇（不動産を持っている為の悩み）
今迄、大半の地主さんは先祖代々の土地を減らさないように自己使用以外の土地はアパート・マンションを建て収益を確保してきました。それ以外の土地は遊ばしてもしょうがないので土地を貸していたのです。
当初はそれなりの利回りを確保出来ましたがバブルでの土地価格の上昇で保有コスト(固定資産税）の負担が増したにも係わらず地代の値上げはできず、年々収益性は悪くなってしまったのが現状です。
地主さん
保有することも大事ですが、どうその貸地を維持管理していくか検討し、対策を講じませんと大変です。
土地を貸しているという事は借地人には借地権が発生していますから自分の土地でも勝手に使用することができず、その上、地代収入の割には税金等の負担が多く、自分の所有地であっても自分の土地でないのです。今後、所有不動産をどう維持していくか等の悩みを多く持っている方々が多い のではないのでしょうか 。
これからは国も財政的に厳しくなってきますので増税という形で地主さんをを痛めつけてきます。地主さんは先祖代々引き継いできた不動産を継承していかなければなりませんが従来のようにただ持っているだけでは食いつぶされてしまいます。
土地を貸しているメリットは何なのでしょうか
自分の土地であればもっと有効利用が出来、収益をあげることが出来ます。それなのに貸したが為に何も出来ずお困りではないですか。総資産のうち貸地は地代収入からの利回りが低く、その上、借地人との煩わしさ等が多く貸してるメリットが少ないのです。何とかしないと後でそのつ けが回ってきます。
今後地価はどうなっていくでしょうか。
対極的には地価は二極化現象が顕著になる中で優良な不動産以外は下落していくと予測されています。ですから土地の値上がりから生み出されるキャピタルゲイン(収益率）は少なく収益性は低い。
それでは今後の対応策何でしょうか。
長い目で見るならば上記のように貸地(底地）をもっていることのメリットはないので貸地として継続して持ち続けるか、所有せず売却し現金化した金で再利用するか等対応策を真剣に検討していかなければなりません。
対応策
- 底地の借地人への売却
- 地主の借地権の購入
- 底地・借地権の同時の売却
人生設計の中で、総合的に捉えてどういう対策が最善かを前向きに考えていく訳ですが、安易な対応はしないで下さい。
上記のごとく、基本的なことは、お持ちの不動産を分類整理し、鑑定評価をして収益利回りが低い貸地の整理を考えるべきです。
そのことをするには総合的に検討してもらえる不動産コンサルタントのアドバイスを受けるべきです。その有資格者は地元で活動している不動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉勝也です。
お悩みのことがありましたらどうぞ御気軽にご相談下さい。
借地人の悲劇も他人ごとではない
借地人が現状のまま利用している場合には問題はありませんが旧借地借家法の適用下で、地主との関係を維持していくには諸々の制約があり経済的な負担が生じます。契約更新時では更新料 、建て替えるには地主の承諾が必要でそのための一時金を支払わなければいけません。
更には、借地権・底地の権利価格は契約内容によって異なり個別要因が強いので簡単に処理すると大損してしまいます。
借地権・底地の売買・交換等の基礎はその土地価格・時価なのです。
借地権・底地価格を相続税路線価で示されている借地権割合から求めてもいいのですが私どもはあくまで参考にするだけです。
借地権・底地価格は個別性が強いので一律ではありません。必ず不動産鑑定評価をしてその不動産の真の借地権価格・底地価格の鑑定評価額を求めて下さい。不動産鑑定評価をすることで売買・交換の場合、納得出来、適確な権利配分が可能で安心なです。
私は、多くの地主さん、借地人さんからお悩みご相談をお受けします。
その時わかったことはもっと早くご相談し、鑑定評価して頂いていればよかったのにと思うこ とが多々あります。
我々がもっと身近な相談者になっていればと反省しています。借地人としての権利を守り合法 的かつ経済的な対応策をしなければ大失敗してしまいます。
まずは、気軽にご相談下さい。基本的なことを整理し、どの方策が最善なのか、検討していきたいです。どうぞご相談下さい。
(1) 借地権とはどんな権利ですか
借地とは他人の土地を建物所有を目的に借りることなのですが、借りていれば全てが借地権と
しての権利があるのか、個々の賃貸借状況に照らし合わせないとその判定は難しい。
借りる目的(建物を建てること、電柱を立てること、田や畑を工作すること)及び有償か無償かによって発生する権利が異なります。
他人の土地を建物利用を目的で地代を支払って借りことを一般的には[借地権]と呼ばれています。
従って、青空駐車場とか野積みの資材置き場、ゴルフ場などのために借地している場合は借地権には含まれません。借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権、などの種類があります。
一般的には借地権と言えば「賃借権」であリます。
それに対して｢地上権」は地主の承諾なくしても処分が可能な物件的性格を有する権利であり、地主にとっては不利な条件なので地主はこの地上権を認めないので不動産市場ではあまり存在しません。
1. 借地権の成立要件
「建物所有を目的とする利用権」である。
- 賃貸借契約を締結していること
- 固定資産税・都市計画税以上の地代を支払っていること。
2. 借地権の種類
- 旧借地法の適用のある契約の更新のある借地権（旧借地権）
- 新法の借地借家法の適用のある契約更新のあ普通借地権
- 期間の到来時に消滅する定期借地権
- 普通借地権と定期借地権との差異
- 契約形式
- 普通借地権・・・事由
- 定期借地権・・・公正証書等の書面での契約
- 更新の有無
- 普通借地権・・・有（地主が更新拒否するには正当事由が必要）
- 定期借地権・・・無
- 建物買取請求権
- 普通借地権・・・有（地主の正当事由が認められ借地契約が終了した場合、借地人は地 主に対しこの請求権がある。
- 定期借地権・・・無とすることができる。
3. 新借地借家の改正点
旧法は一度賃貸借すると契約満了しても正当事由がない限り契約を解約し貸主に戻すことが出来なく、借地人借家人保護の傾向が強かったがこの改正は地主の立場を考慮しての改正になりました。
4. 新旧法の相違点
- 平成4年8月1日以前の契約は旧借地借家法が適用される。
- 平成4年8月1日以降の契約は新法の借地借家法が適用される。
本ホームページでは世の中で未だ問題が多い旧借地法に基づく借地権をも比較して検討してみます。
・設定期間(旧借地法）
- 存続期間の定めがある場合 堅固建物は30年以上 非堅固建物は20年以上
- 存続期間の定めのない場合 堅固建物は60年 非堅固建物は30年
- 更新後の存続期間 堅固建物は30年 非堅固建物は20年と
5. 借地権の対抗要件
・建物に借地人の登記がされていること。
地主が替わった場合、その地主に対する対抗要件が借地権の登記が必要である。
地上権は借地人に登記請求権があるから単独登記は可能だが賃借権は登記請求権はないので所有者の協力が無ければ登記することはできない借地人の立場は弱くなってしまうので建物の登記さえあれば借地権の登記がなくても第三者（新地主）に対抗することが出来ます。
この場合、借地名義人と登記名義人とが同一であることが必須である。
異なる場合には、地主が変った場合、借地権を対抗できず建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなってしまいます。
・借地上に登記された建物が建っていること
建物が滅失した時、滅失した時から2年間は借地人が借地上の見やすい場所に建物を特定するために必要な事項（従前の建物の種類・構造・規模新たに築造する旨）を記載し立札を土地上明示することで第三者に対抗ができる。
しかし、その掲示が何者かによって撤去された場合、そのことを知らないで取引した第三者には借地権を持って対抗できないとする判例があるので注意は必要です。
6. 借地権は相続できる
借地権は相続の対象になり相続人に継承される
その場合は地主に名義書き換え料は支払いません。
2. なぜ、借地権に価格が生じるのか
不動産鑑定評価基準では、借地権の価格は「借地法に基づくき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と規定されています。
借地人に帰属する経済的利益とは
土地を借りることは、元々は地主の好意で貸してもらってたわけですが、いつぞやから借地人の「生存権」を保護するとの趣旨から旧法の借地権は強く保護されてきました。
地価に連動し、地価動向に近似した動きをしてきた経済地代に比べ実際支払地代は上記のごとく 保護されてきた経緯から低廉な地代で推移してきました。
この経済地代と実際支払地代との差額部分を「借り得」部分といい、この「借り得部分」の発生如何が借地権の価格が生じるか否かを決定づける重要な要素になています。
ちょっとわかりずらいと思いますが金額を入れて説明しましょう。
3,000万円の住宅地を借地すると想定します。
この場合の新規地代は月額37500円程度（3,000万円×1.5％÷12月）
現実実際支払い継続地代は賃貸人の力不足の為月額は2,000円程度です。
標準的な継続地代の利回りは0.8％程度
固定資産税額の3～4倍程度
つまり、賃料が安い為借地権を対価を払ってでも取得しようとするものが現れ、市場で取り引きされることにより借地権が価格が成立するのです。上記の例では、賃料が約半分程度なので借地権を更地価格の50％程度で購入しても買っても経済的に経済的にも見合うのです。
借地権価格発生の根底には、地域に借地権慣行があること、極端な場合、借地権があっても地域に借地権慣行がない場合は借地権価格が発生してないことになりますので注意をして下さい。ですから、地域の借地権取引の実態、契約の内容等を十分調査しなければ適切な借地権価格は求められません。
相続税路線価記載上の借地権割合は相対的に高い借地権割合にで表示されています。基本的には、借地権価格の所有権価格の割合は一律ではないので個々の契約内容によって異なります。
しかし、相続税路線価の借地権割合は所有権価格を単純に権利配分する為の借地権割合で不動産市場の中で単純に権利「配分しようとする割合で相対的に高い割合になっています。
ですから安易に相続税路線価上の借地権割合を採用しないでよく調べることが大事です。
（重要）
借地権価格は契約目的が非堅固建物の所有を目的とする契約なのか、木造建物の所有を
目的にする契約かによって借地権価格が異なります。
借地権価格を求める簡便的な方法は借地権の基礎となる土地価格×借地権割合です。
そこで次のことを注意して下さい
- 借地権の基礎となる土地価格借地権価格の価格の基礎となる価格は更地価格と下記のような契約減価された基礎となる価格がありますので注意して下さい。 土地価格(更地価格）はその土地が存する地域は幹線道路沿いで中高層の店舗・住宅地域であるとするとその土地の価格はその土地の最有効使用に基づく価格になるのでその土地が標準的画地並であれば中高層店舗・住宅地としての土地価格になります。それがその土地の賃貸借契約の目的が非堅固建物所有(木造建物）での契約であれば鑑定評価では契約減価と言って上記の更地価格（中高層店舗・住宅地の価格）並には利用ができず、その土地の価値に相応しる土地価格は上記の中高層店舗・住宅としての土地価格に対して非堅固建物（木造）利用の土地価格に修正、すなわち契約減価した土地価格になります。
- 契約減価の修正額非堅固建物から堅固建物（SRC RC）に建て替えるに当たって借地人が地主に支払う借地条件変更承諾料相当額（更地価格の10％）に該当します。
- 借地権割合借地に対して借地人が持っている権利の大きさです。別に法律で定められているわけではありません。借地権の取引慣行がある地域において、借地権の設定時に権利金として借地権割合に応じた金銭が授受されという考え方に基づいているからです。 この借地権割合も非堅固建物所有の場合と堅固建物所有の場合とでは異なります。
具体例
父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。・・・
父親が亡くなってから10年、この度、母親が亡くなりました。土地は借地で、建物は母親名義になっていましたが、地主との賃貸借契約では亡くなった父親名義のままでした。相続人は子供2人ですがこの場合の遺産分割はどうすればよいのか。
お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから・・・
お母さん名義の借地権付き建物は相続の対象になりますから相続人に継承されますので遺産分割する必要があります。この場合、まずはその借地権付き建物の時価評価をしますがここで問題があります。
借地権は実際に借地契約してしている土地に発生していますが、その範囲（借地面積）が確定してない場合がありますので実測するなりして確定しなければなりません。
時価評価とは不動産市場で売買が成立可能な価格です。
実際の不動産市場での借地権取引での価格は一律ではなく、借地権価格の基となる土地価格でも契約減価された土地価格か、契約減価がない更地価格かで大きく土地価格は異なってしまいます。
それと、借地権価格は個別性で異なり一律にはいきません。その時価を的確に求められるのは不動産鑑定士が唯一です。
失礼ですが税理士さんは市場での時価は知りません。
ですから公平の立場で話し合いの基にされるのであれば不動産鑑定評価で求めた方が最善です.
その上で借地権を相続した人は地主と借地契約を締結した方が良いです。ここの相続での承継は地主に名義変更料を支払う必要はありません。
遺産分割協議で借地権を取得する人が相続後の地代を支払う合意をする ことが良いでしょう
借地権Q＆Ａ
借地借家法の50年ぶりの大改正が行われた。具体的、主な特徴点は何か
旧借地借家法はどちらかと言えば借地人保護の立て場をとっており、明らかに公平性を欠いている。
旧借地借家関係を冷静に見れば、明らかに公平性を欠いていた、どちらかと言えば、借地人保護が強く借地人に有利な運用がなされていると言える。
地主からすれば「一度貸したら戻ってこないと思え」と言う考え方が強く、これらの矛盾を改善すべく 以前から借地借家方の改正が検討されていた。それで平成4年に旧借地法が廃止され、新借地法が制定された。改正事項は下記のとおりである。
- 定期借地権制度の創設
- 期限付き借家制度の創設
- 借地権の存続期間の見直し
- 正当事由の明確化
- 地代家賃増減額請求手続きの改善
但し、平成4年に新借地法制定前に契約された旧借地法下での賃貸借契約は旧借地法の契約内容のまま存続することになるので、問題点は多く残っている。ぜひ借地・底地専門の不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。
借地契約期間20年が経過したら土地は地主に返還するのですか
更新すれば何年でも借りて利用できます。
旧借地法での土地賃貸借契約は更新型の土地賃貸借契約で、借地権は建物の構造によって土地賃貸借契約期間を決めており、木造建物であれば当初契約期間は20年、堅固建物（鉄骨、鉄筋）であれば30年と決められています。
そして土地賃貸借契約期間満了した場合、その時点で土地賃貸借契約が終了するのではなく、地主に正当事由（自己使用等）がなく、かつ借地人が存続して使用することに異議申し立てなく、双方の合意が（更新料等）成立すれば土地賃貸借契約は同一内容で合意更新されます。（合意更新契約）
この前提は建物が建っていること、建物を利用していること、地代をきちんと支払っていることです。
注意
地主の方から契約期間が満了したから建物を解体して、借地権を戻してほしいとの話があったら、先ずは借地権、底地 更新料等の専門家 不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 不動産カウンセラー
田邉勝也
ＴＥＬ ０４４－５８９－５４３６
k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
旧借地法の借地権は無くならないのか
賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には・・・
賃貸借当事者間で具体的な存続期間を定めなかった場合には、法律で存続期間が決まりますが、期間完了前建物が朽廃により消滅したときは借地権は消滅してしまいます。ただ通常は期間を定めて賃貸借契約をしますので「朽廃」での借地権での消滅はまれです。
よくあることは老朽化したので借地人が建て替えを前提での建物の解体ではなく単に解体し、駐車場と利用している場合がありますが、この場合は本来の借地権を放棄していることになり借地県価格が無くなってしまうので注意して下さい。
事前に相談があれば、建物を解体することを止めることは出来たが、借地人の借地に関する知識が不足していたことから、本来は借地権価格での売買が可能であるのに先ばしって行ったことから大損をしてしまった一例であります。
旧借地法は平成4年に借地法の改正があり、旧借地法と同じような更新型の土地賃貸借は普通借地法があり、契約期間が一定期間になり、その期間が満了した時点で借地契約は終了し、借地権価格は発生しない定期借地権が創設されました。
平成4年以前に契約された旧借地法の契約はなくならず存続しています。
旧借地法では地主と借地人間で種々の問題が発生しトラブルになっています。双方の世代が変わり土地賃貸借に対する認識の程度がことなり難しい状況にあります。そんな時に貸地・借地権を専門とする不動産鑑定士 田邉勝也に相談下さい。
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 不動産カウンセラー
田邉勝也
ＴＥＬ ０４４－５８９－５４３６
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借地権を売りたいが地主の承諾は必要ですか。
必ず地主の承諾が必要です。
必ず地主の承諾が必要です。この場合、承諾料を支払うのが一般的です。
地主の承諾が得られなかった場合は裁判所の地主の承諾に代わる許可を得ることで、借地権の譲渡ができます。当事者の合意があれば簡易裁判所でもできます。
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 不動産カウンセラー
田邉勝也
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更新料を支払わないとどうなりますか。
円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。
更新料を支払う旨の特例がない場合は借地人には法的な更新料を支払う義務はありません.地主に、正当事由がなければ更新拒絶の意義は出せません。正当事由の要件は厳格で、通常は正当事由は認められません。
地主が、更新に当たっての更新料を請求できるのは、更新料支払いの合意がある場合と、合意がない場合はその地域に更新料支払いの慣習ないしは慣習法がある場合としています。しかし、更新料支払いの慣習ないし慣習法を認めた判決はほとんどありません。
更新料支払いの法律的根拠は在りませんが土地賃貸借契約で合意がある場合は、その請求額が「相当」である限り有効とするのが、多くの判決例であり、多くの学説である。しかし、現実は契約書で明文化されていなくても更新料の授受は行われている。それは諸説あるが適正な更新料請求金額ならば借地人は支払った方が最善である。その地域での更新料の土地価格に対する割合を参考に専門家である不動産鑑定士のアドバイスをお受けして下さい。
更新料を払うことでより更新が確実なものになり、その後の円満な賃貸借関係が維持できるので可能な限り支払った方が良いです。
地主から法外な更新料の請求を受け、借地人は誰に相談していいかわからず悩んでいました。御縁があって幣事務所と関係を持つことができ、幣事務所で適正な更新料相当額を提示し、更新料に強い弁護士にお願いして地主との交渉をして頂きました。その結果、調停にはなりましたが適正な更新料に修正されました。
神奈川県川崎市川崎区渡田向町２０－３
借地権・底地、
相続土地の時価評価、コンサル
栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士
田邉勝也
ＴＥＬ ０４４－５８９－５４３６
mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
借地権及び借地権価格について理論的に学んでも実際に対応するのは難しいです。
賃貸借当事者が直接話し合うにしてもどうしても感情的になってしまうので出来れば第三者を介入させ交渉してもらった方がスムーズに行きます。その第三者の適任者は不動産鑑定士です。それは、法的なことも知っており、唯一適切な価格を評価できるのです。
借地人さん、悩んでも解決できません。
幣社の不動産鑑定士が借地権・底地の総合アドバイザーとして弁護士、司法書士、税理士、建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、等の専門家と提携して皆様のご相談を幅広くお応え致します。
無料相談をしています。 ぜひ、御気軽にご相談下さい。
- 地代収入から諸経費を控除した純収益の残存期間に対応する利益の現価
- 将来見込まれる権利金、更新料、増改築承諾料等の一時金の経済的利益
- 将来の期間満了等によって借地権が消滅し、完全所有権に復帰することによる 市場性及び担保価値の回復等による経済的利益
地主は土地を賃貸借しその対価として地代を徴収していでいる訳ですが高地価の割には地代の値上げは出来ず、借地権という権利が存在するので、自由に自分の土地だらといって使用・収益することは不可能になってしまい地主の貸地のメリットが低くなっているのが現状です。
契約期間が相当経過した貸地の賃料（地代）は低く、木造の戸建住宅を利用目的とする場合の年間地代は地主が支払っている固定資産税と都市計画税の合計額の2.5から3倍位が標準的であります。
地主からすると、その低い地代を値上げすることは現在の経済情勢、借地人の抵抗があり簡単には出来ません。バブル時期ははどちらかと言えば、地主側は固定資産税の値上げ等を理由にした賃料の値上げを要求が多かったが,バブル崩壊以降は現行の地代家賃（継続賃料）が新規賃料より高い ので、そのままになっているケースが多くあります。
旧借地借家法では下記の条文のように賃貸借当事者（貸主・借主）双方から地代、家賃の増減（値上げ、値下げ）を請求できると記載されています。
- 土地に対する公租公課の増減、
- 土地価格の上昇及び下落
- 経事情の変動、
- 近傍類似地域の地代に比較して不当になったとき、
底地価格を求める手法
底地価格の時価は取引者が第3者か、借地人かによって価格は異なります。
完全所有権の更地価格に対して借地権も制約があり、底地の第三者が購入する場合の正常価格は地代徴収権としての収益価格で、更地価格＝借地権価格＋底地価格の関係ではなく、更地価格＝借地権価格＋底地価格＋＆の関係です。
その為、借地人が底地を購入すると土地の最有効使用が可能になる為、借地人に帰属する増分価値を手に入れることが出来るのです。
従って、借地人は、底地を第三者が購入する場合の正常価格＋＆を上限とした割り増し価格で購入しても合理的なのです。この場合の価格の種類は限定価格になります。
第三者が購入する場合の底地価格求める手法
底地購入者は、まずは、地代収入を得ることに着眼した価格になります。具体的には、借地権が消滅するまでの支払い賃料に基づく純収益の現価の総和を求めます。更に、借地権が消滅すれば、更地に復帰するため、その期待を含め、土地の復帰価格を加算します。
この収益価格と割合法による価格を比較考量して求めます。底地をぜひ、契約の個別性等を十分調査され、不動産鑑定士をご利用して下さい。
地主さん、借地人さん現行の土地利用に満足していますか。
知って得をする 不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談
地主さん、より現状を認識し、安易なことはしないで的確な対応しないと大変です。
多くの地主さんは当初、土地を遊ばせるより土地を貸した方が土地保有コス（固定資産税等）以上の安定した地代が徴収でき、その他、長期的には更新料、増改築承諾料、借地条件変更承諾料、 名義変更料等の一時金の授受があることで、収益率は低いが国家住宅政策の担い手として土地賃貸借をされたので地主さんは社会貢献されているのです。
その後バブルで地価は高騰したことで固定資産税等の税負担が重くなったので、その分地代の値上げをしようとするが借地人の力が強くなり、借地人とのおり合いがつかず安い地代で貸しているのが現状です。
更には、上記の承諾料等の一時金の地主の支払請求に対して借地人の支払い能力がなく地主の実質的実入少なくなってしまっています。
底地は流動性が低い物件でありながら相続税法上、課税の控除項目は少ないので相続税は高く、流動性が高い現金と流動性の悪い底地が同等なことから相続税法での底地の評価は割高になっています。
しかし、底地を現金化しようとしても更地のように簡単に売却できるわけではなく、低価格売却になっているのが現状です。
地主さんにとって現在の賃貸借契約下では制約があり、厳しいでしょうが諸々の現象を考慮して実行すべきことは行い、将来への対策を講じなければなりません。
現に所有している不動産は自宅 駐車場、マンション、アパート等の貸家、貸地等いろいろあり、場所等も異なり現状の土地利用が全て最有効使用の状況にあるとは限りません。特に貸地(底地）を所有の地主さんは前記のごとく所有していても借地権が付着している土地ですから自由に使用することは出来ません。
下記のようなお悩みをお持ちではありませんか。安易な対応をしては大損をしてしまいます。
不動産を総合的にアドバイスできる不動産鑑定士を活用して下さい。ご相談は無料です。
- 相続すると高額な相続税が課せられるので今のうちに底地を売却し、現金化しておきたい。
- 親の底地を相続したけれど私は自宅を持っているし借地人との煩わしさ、管理に手間がかかる割には収益が低いので売却したい。
底地の売却
借地人への底地の売却
通常、底地の売却先はその土地を利用している借地人へ売却するケースが多いです。
それは借地人にしても完全所有権でないことでいろいろな制約があり、その上、金銭的な負担が多くかかり、更には地主との人間関係の煩わしさがあるので、いつかは底地を買い取るか、売却をして完全所有権の土地を取得したいとの願望があります。
ですから地主からの底地売却の話に対しては資金が伴えば多くの借地人は購入しています。
この場合のポイントは価格です。
底地を第三者に売却する場合と借地人に売却する場合とでは売買取引価格は異なります。
第三者への売却
地域によって異なりますが相続税路線価での完全所有権から借地権割合を差し引いた底地割合は住宅地ですと30％から40％が多いが不動産市場での第三者が底地を買い取る目的での価格の基は地代徴収権しかない収益価格になり、不動産市場での流動性は低いのでその不動産の更地価格のせいぜ10％から15％程度で取引されているのが現状です。
底地の借地人への売却
このケースが底地売却のスタートであります。借地人も借地していることによる諸々の制約があることで出来れば底地を買い取りたい借地人も多いです。
借地人は底地を買い戻すことにより完全所有権への復帰が可能になり、今までの制約、経済的負担はなくなります。ですから、底地を第三者に売却するより価格は高くなります。
借地権と底地の同時一括売却
借地権と底地をそれぞれ単独に売却すると個別事情があるので単純な借地権・底地割合での権利割合の価格では売れず期間も要してしまいます。
それを一括売却であると購入者は完全なる土地所有権を取得することが出来、売却価格は完全所有権の更地価格であるので上記の個別に売却するより高い価格での売却が可能になります。
借地権の一部と底地の権利を等価交換し,各人が所有権を取得する。
この方法は、税法上の交換特例の適用を受け通常の売買に要する費用はかからない点が最大のポイントである。
この底地整理法のポイント
土地の分け方と交換比率
自分の持ち物なら勝手に行動できるのが、底地及び借地権の売買、交緩等は相手のいることですか簡単にはいきません。不動産の知識はもちろん有しなければいけませんが、それ以上に借地人とのコミニテー、交渉力が必要になってきますがそれは難しいことです。
交渉のポイントは貸主、借主双方の直接交渉はしてはいけません。
直接交渉になると、感情的になり、まとまりません。そのためにも信頼のおける専門家のアドバイスを受けるべきです。
私は不動産鑑定士・不動産カウンセラーですからそれぞれの場面での適正な価格、時価を鑑定評価するのが得意としていますがその外、将来に亘って如何したらいいのかを含めてのお悩みをサポートさせて頂きます。
借地人さんはどうでしょうか
地価高騰で承諾料の負担が重く、借地しているメリット以上に制約があり完全に満足できる状況にはありません。強い借地権だからといっても借地ですから借地法の範囲内の利用に制限され、自分勝手には出来ず転貸、譲渡、建て替え等には地主の承諾が必要になってきます。
普段から地主との関係が円満ならいいのですがトラブルが発生している場合は承諾が得らえず大変です。この場合司法が代わって承諾が得られますが、時間と費用がかかります。
借地人に相続が発生した場合の遺産分割はどうしますか
相続が発生した場合、貸主側は相続納税義務者になるので、土地所有者の名義が変更されますが、借地権者は名義を変えずそのままにしているケースが多いです。後日に重大な問題になりかねないので契約書上の借地人の名義は変更しておきましょう。この場合の名義書替料ははいりません。その後、借地権を相続した人は地主と借地契約を締結し、 相続後の地代を支払う合意をすることです。
ご相談は無料です。
借地権・底地の問題は難しく一人では解決できません。そのような場合は専門家にご相談下さい。必ずお役に立つと思います。
借地権・底地の売買する場合 必ず不動産鑑定士に 相談して下さい
知って得をする 不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談
借地権及び底地をを売買・交換する場合、あなたはその借地権及び底地の価格をどのように決 めていますか。
借地権取引・交換での借地権価格
一般的には相続税路線価に基づく借地権割合を基準に決めてはいないですか。
この相続税路線価の借地権割合は 相続税申告時に採用する権利割合で100％の完全所有権割合を地域の取引慣行借地権割合として公示しています。
例えば、市街地の住宅地域の借地権割合として60：40のように示されています。その権利割合は完全有権の配分割合なので全般的な傾向としては実際の取引での借地権割合に比べ高い割合になっている所が多いです。
ですから、実際の不動産市場で、借地権を単独で売買した場合の借地権割合は上記の相続税路線価での借地権割合に比べべ低くなります。それはどうしてでしょうか。
これは高価なコーヒー カップと皿が一対でその価値を維持しているのですが、それを別個で売買した場合は一対としての効用が失われ価値及び価格は半減してしまいます。
借地権及び底地取引も同じなのです。
権であれば使用、収益、処分にわたって上記のような一対のコーヒー、カップと同じくそのものの持つ価値を100％出しているのです。
それが借地権単独ですと買手には「家の建て替え」「増改築」「条件変更」「借地権の譲渡」「更新」等の事情が発生した場合はその都度地主の承諾が必要で金銭的負担と借りていることへの煩わしさがあります。
底地権は第三者に売却しても買手に得られるものは地代徴収権しかなく相続税路線価で表示されている借地権割合との対比割合には相当低い割合になってしまいます。
ですから取引は個別にすべきでなく、地主・借地人が一体になっての取引及び交換をすべきなのです。そのことで、個別取引での価格減少分は解消され高い配分割合で取引・交換ができます。
借地権を第三者に売却する場合
賃貸借契約を締結し、地代を支払い本来の契約目的として相当年数期間利用していることで、権利金の授受がなくとも旧借地法では自然発生的な借地権価格が発生します。
借地権の取引には次のパターンがあります。
借地権のみを第三者に売却する場合
正常な借地権割合から第三者へ売却することへの地主の名義変更料、借地権のリスク完全所有分が借地権割合が低くなります。
借地権と底地権を地主と借地人が共同で売却
借地権、底地権をそれぞれ単独で売却しようとするとどうしても買い手が限られてしまい所有権売買に比べ不利な扱いを受けてしまいます。
そこで、上記のデメリットを解消するには借地権、底地権を共同で売却するのです。この売却方法ですと買い手は借地権と底地権を同時に買い取ることができ、完全所有権が同時に得られます。
これならば、購入する側は所有権の土地を購入するのと何ら代わることはないので、売却に不利な扱いを受けることがなくなります。よって、売却後の借地権割合は、単独で売却する割合より高い割合になります。売却が出来たら、各権利の割合で双方配分すればよいのです。
借地権と底知権の権利交換
借地権の取引慣行について
借地権価格は各地域の借地権の取引慣行の成塾の程度（極端には借地権が存在してても地域に借地権の取引慣行がない地域では借地権価格が発生しなくなってしまいます。
借地権の基礎となる土地価格の契約減価
次に賃貸借契約の借地権の態様（堅固建物所有目的か、非堅固建物所有目的か）により、更には契約の個別性により借地権価格は異なり一律にはめられません。
相続税路線価での借地権割合はそこまで細かく決められていません。それを多くの方が引用しているのです。ですから、相続税路線価での借地権価格は個別性が反映されてないので参考価格としか使用できません。この参考価格をもって時価とすると取引に大きな影響をもたらします。更には、借地権を第3者に売却する場合と、借地権を地主へ売却する場合とでは取引価格は異なってきます。
借地権は借地法に基づく建物利用を目的とする権利であります。
契約の目的とする建物が堅固建物（鉄骨、鉄筋コンクリート等）か非堅固建物(木造）かによって借地権の契約内容が異なり結果的には借地権割合は異なってきます。
相続税路線価で示されている借地権割合はその地域の標準的な使用を前提としての標準的な借地権割合で、建物構造・用途での借地権割合の差異はしてません。
このことがどういうことか知っていますか。
この内容を知らないので、多くの方々は契約内容が非堅固建物(木造）の利用を目的とする賃貸借であって採用しているのです。
（例）
対象不動産の存する地域の標準的使用(例・・高層店舗事務所地）と対象不動産の契約による土地利用制限による最有効使用・・（例・・非堅固建物利用を目的としての建物利用階数は2階程度）とが異なる場合
本来、借地権価格の基礎価格は更地価格でなくされてし借地権価格の基礎価格は低層利用の土地価格に契約減修正をした価格になります。
この基礎価格に非堅固建物利用を目的とする借地権割合を乗じて求めるべきなのにこの捉え方をせず、更地価格に借地権価格を乗じてますから本来求めるべき借地権価格にはなっていません。
更地価格はその土地を最高最善の土地利用した場合の価格であるのでその更地価格は堅固建物を利用た高度利用された価格になります。
しかし、売買しよとしている借地の契約目的が非堅固建物(木造）利用を目的とするものであった場合、借地権の基礎となる土地価格は更地価格ではないのです。
具体的には、更地価格から契約による利用制限・減価(比堅固建物から堅固建物に立て替えるに当たって地主に支払われる建て替え承諾料相当分）をした価格が非堅固建物利用を目的とした場合の土地価格となります。
具体的には、更地価格に契約減価を考慮した借地権割を乗じた借地権価格になります。その地域の借地権割合 (高層店舗事務所地）80％に契約減価相当割合(地価配分率から求めた割合と条件変更承諾料の割合を考慮して減価率を20％）を差し引いた借地権割合になる。
ですから80％×80％ ＝64％の借地権割合になりこの借地権割合を更地価格に乗じた価格が契約減価が発生した場合の借地権価格であります。更に借りる場合、契約期間のどの時点での売買されるかによって借地権価格が異なってきます。
標準的借地権割合(堅固建物利用か非堅固建物利用かによって割合は異なる）は契約更新料等の一時金相当分を含む地域の標準的な借地権割合で更新料相当分は契約期間内で逓減し、契約満了時にはゼロになってしまいます。
契約期間中に支払った契約更新料等の一時金の経過期間相当分を標準的借地権割合から控除し
た割合になります。
契約更新料契約当初に支払われ契約期限内で逓減しいくので契約満了時期での借地権は契約
更新料の 残金が少なくなっている分だけ借地権割合が小さくなっています。
不動産鑑定評価では上記の借地権割合から求めるた価格以外に借地権残余法(対象地の借地契
約制限の下での建物を建築・賃貸借した場合を想定し、そこから生み出された借地及び建物に帰属する純収益から建物に帰属する純収益を控除した残余の借地に帰属する純収益を資本還元して求めた借地権の収益価格、更には、当概借地の正常実質賃料相当額(地代）から現行の実際支払賃料を控除し た額を借地権還元利回りにて資本還元して求めた借地権価格が求められ最終的には当概貸借の契約の経緯、個別性を考慮して借地権価格を決定します。
・賃貸人に帰属する経済的利益とは
- 地代収入から諸経費を控除した純収益の残存期間に対応する利益の現価
- 将来見込まれる権利金、更新料、増改築承諾料等の一時金の経済的利益、
- 将来の期間満了によって借地権が消滅し、完全所有権に復帰することによる 市場性及び担保価値の回復等による経済的利益と言います。
底地取引においては
一般的には土地価格から相続税路線価の借地権価格を控除した価格を基準に決めていることが多いのですが上記のとおり当概借地の個別性が反映されてないのでこの価格はあくまで参考にしかなリません。
個別性を正確な底地価格を求めるには不動産鑑定評価での評価額を重視すべきです。
底地を第3者に売却する場合の底地価格の正常価格は地代収入からの収益価格になるので、相続税路線価で求めた価格より低くなります。
実際支払賃料に基づく純収益を資本還元して求めた収益価格
例
土地面積 100㎡
月額地代 24200円
年額地代 290,400円
還元利回り 5％
公租公課
（固定資産税等の税金）99,100円
1. 実際支払い地代から求めた収益価格
（290,400円ー99,100円）÷5％＝3,826,000円
2. 相続税路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格
相続税路線価 400,000円/㎡
借地権割合 ・・・C（70％）
底地割合を上記借地権割合から30％と査定
（400,000円/㎡×100㎡）×30％＝12,000,000円
上記のごとく底地の収益価格と相続路線価の借地権割合からの底地割合で求めた価格とでは大差であります。実際取引では上記の収益価格が重視されます。
それは下記の理由からです。
底地を第三者が買取る場合は、その底地からの地代徴収権の還元価格になります。底地を借地人が買取る場合の価格は、借地上の建物と土地が同一所有者に帰属することにより上記の3の経済的利益を直ちに享受することができます。
よって借地権が消滅し、自由に土地建物を使用・収益・処分することが出来るようになるのでその分を底地価格に加算する必要があり、底地を第三者に売却するより高い底地価格になります。
底地とはどんな権利ですか。 底地価格についても教えて下さい
土地を木造住宅建物所有目的で賃貸した土地について基本的なことと、その底地価格について教えて下さい・
底地とはどんな権利ですか、
借地権の附着している土地という。
土地の使用収益を制約する種々の用益権や建物等が存在しない更地とは異なり、地主が所有する土地上に建物所有を目的とする借地権が付着している土地で、完全所有権に対して制約された所有権である。底地は、土地の使用収益から得られる利潤を土地所有者と借地権者とが配分します。
底地価格については、相続税法では、更地価格から借地権価格を控除した価格を底地価格としています。これは単純に所有権価格を借地権価格と底地価格に配分した割合価格です。
不動産鑑定評価基準では、「底地は賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」を言うと定義付けれている。
「賃貸人に帰属する経済的利益」とは
・地代収入から諸経費を控除した純収益を残存期間に「対応する利益の現価
・将来見込まれる権利金、更新料、増改築承認料等の一時金の経済的利益
・将来の期間満了等によって、借地権が消滅し、完全所有権に復帰することへによる市場性及び担保価値の回復とうによる経済的利益
実際には、借地権、底地をそれぞれが単独に処分すると各権利の制約によって上記の配分割合に比べ低い価格になってしまい、更地価格＝借地権価格＋底地価格にならない。
底地の売買では下記の2種類の価格が出てきます。
不動産市場での底地売買は大方は底地を借地人に売却するケースが多いが、例外的に底地を借地人以外の第三者に売却する場合があります。この場合の底地の価格は、現在支払われている地代を基にした地代徴収権価格になり、所有権価格割合から借地権割合を控除した底地割合に比べ相当安くなる。併せて支払い地代や契約更新の時期等により底地価格に差が生じる。具体的には、底地を第三者に売却するとした場合の底地価格は更地価格の1０％～２０％程度になってしまう。
そこで地主が底地を一番高い価格で売却できるのは、借地人に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合がある。借地人は、底地を購入すると完全所有権に復帰して当該土地の最有効使用が可能となる為、併合に伴っての増分価値を得ることができます。よって、借地人は、底地を第3者が購入する場合の適正価格＋増分価格の一部を上限として、割り増し価格で購入しても採算が取れるのです。
以上のとおり、底地を第三者に売却する場合と底地を借地に売却する場合と底地と借地権を同時に売却する場合の底地価格は異なることを覚えて下さい。
地主としては引き続き土地賃貸借契約を存続するとすれば、常時利益率を高める努力をしておく必要があります。例えば、地代は現状からして経済地代にまでいっきに値上げすることは出来ません。よって、更新料、その他借地人が行うことが予定される借地権転売、建物の建て替え等の時期には地主は良く監視して一時金を徴取することで利益率を高めることが出来ます。
地主としては借地人との交渉は大変でしょうから借地権専門の業者（不動産鑑定、不動産コンサル）に委託し、常時的確な対応することが求められます。
神奈川県川崎市で借地権・底地の売買・交換との時価評価、コンサルを得意としている栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士の田邉 勝也です。 どうぞお悩みがあれば相談して下さい。
神奈川県川崎市川崎区渡田向町２０－３
栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士
田邉勝也
ＴＥＬ ０４４－５８９－５４３６
mail k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
1. 底地の相続が発生しました。相続人は複数です 物納か売却かどちらがいいか悩んでいます。
物納に当たっての下記のような要件必用で審査条件が厳しく・・・
物納に当たっての下記のような要件が必要で審査条件が厳しくなって中々物納がしずらくなってきました。
（要件）
- 地代は地域の標準並みで滞納及び供託されてないこと
- 借地人との法的な係争がないこと
- 隣接地から建物の越境がなく、境界線が明確であること
- 質権、抵当権その他の担保権が設定されてないこと
物納の評価額以上で底地が売却できる地域の物件はあえて物納するより売却の現金で納めることが可能です。そのうえ差額の現金を手元に留保することも出来ます。
底地は地代収入があり、収益性があると思われがちですが、住宅地での地代は固定資産税の3倍程度が適正とされているので資産運用効率は低いです。
ですから底地を売却してその資金を他に運用した方がより、所得向上を計ることができます。相続人が複数、いる場合は実質的には誰かが管理をし、地代収入を配分するなどの煩わしさから親族間に亀裂が生じてしまうケースがあります。
相続の場合は、底地を売却し、分け易い資産にすることが重要です。
2. 共有地の売却に対して共有者が反対している その対応策はないか
自分の持分のみの売却は可能であるが・・・
共有地の売却で共有者の1人が売却反対 対応策
自分の持分のみの売却は可能であるが、売却価格が低くなるのであまり芳しくない。
いい方法としては測量を行い、持分に応じた底地を分筆し、個々の所有にした上で売却する「共有物分割」がある
底地の売却先によって取引価格が異なります。
- 借地人への売却 手間は掛かるが上記のとおり第三者に売却するよりか高く売却が可能
- 底地専門買取業者への売却早期の売却が可能で、上記借地人への売却が出来ない場合に有効な手段であるが、 借地人への売却価格より低くなる。更地価格の10％程度が多い。
- 共同売却 借地権と併せて売却する方法で借地人の同意等に時間が掛かるが購入者は結果的には 完全所有権の土地を買うのと同じなので購入者は広がり、比較的高値での売却が可能。
地主さんの貸地を今後どうするかを検討するに当たってはまず、その底地の真の価格、時価を
的確に求め、把握しておく事が大切です。
その上で売買するか・交換するか総合的に検討して下さい。
それにはぜひ、不動産鑑定評価を活用して下さい。必ず取引において自身を持った交渉ができます。
借地権・底地の交換
知って得をする 不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談
地主さん、借地人さんの立場での問題を解消する方法として借地権と底地 との交換があります。
すなわち、交換することにより、借地権を解消し、所有権をもつことになるのです。この借地権と底地を等価で交換するためには、その交換の基礎となる借地権と底地の適正な価格を求めなければなりません。
どうしてもこの場合には公平でかつ適正な価格でなければこの交換は成立しません。賃貸借双方の合意の基での不動産鑑定評価を活用することがこの交換を成立させる要件です。
ぜひ、公平、中立性を主とする不動産鑑定士事務所を利用して下さい。
借地権価格はどうして求めるのか
知って得をする 不動産鑑定士による借地権・底地の無料相談
借地権価格はどうして求めるか。
「借地権」と呼ばれている権利（旧借地法上の賃貸借関係が継続している権利）で土地を建物所有を目的に借りて賃貸借契約を締結し、適正な地代を支払い利用すると借地借家法の適用を受け「借地権」という権利を取得 します。
しかし、借地権があるからと言って全ての地域に借地権価格が発生している訳ではなく、その地域に借地権取引の慣行があるかどうか。そして賃貸借していることで借地人に帰属する経済的利益があるかどうかによって借地権の発生が決まってきます。
1. 借地権価格の求め方
借地権の取引が頻繁に行われている地域か否かによっ
て求め方は異なります。借地権が発生しているからといって全ての地域で借地権価格発生しているとは言えません。
ですからその地域が用途的にどのような地域か、そして借地権の取引が慣行化しているのか、その慣行の程度見極めなければなりません。
安易に相続税路線価の借地権価格割合を採用しては困ります。
この相続税路線価の借地権価格割合は借地権設定契約後間もない、契約による減価がない場合の借地権割合であって、契約内容や契約経過期間、設定権利金、建物の残存耐用年数等に応じた借地権の個別性に基づく減価を考慮して求めないと地域の実態を無視し高い借地権価格割合になっている傾向があります。ですから必ず地域に精通している不動産鑑定士に相談下さい。
個々で注意しないといけないのは借地権価格 ・底地価格割合が60％：40％の場合の割合は、所有権価格割合100％を単純に借地権価格と底地価格に配分した割合で個々での取引価格の割合は取引での制約で借地権は60％になりません。底地価格も40％にはなりません。
それと借地権及び底地を個別に第三者に売却する場合とそれぞれを借地人と地主間相互に取引する場合では借地権価格及び底地価格は異なることを知っておいて下さい。
次に借地権取引が慣行化しているか、未成熟な地域かによって借地権価格の求め方が異なります。
(1) 借地権取引が慣行化している地域
不動産鑑定評価基準では、「借地権の鑑定評価額は、借地権および借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格および借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。」とされている。
この場合においては、次の事項を総合的に勘案するものとされています。
（イ） 将来における賃料の改定の実現性とその程度
（ロ） 借地権の態様および建物の残耐用年数
（ハ） 契約締結の経緯並びに経過した借地期間および依存期間
（ニ） 契約に当たって、授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
（ホ） 将来見込まれる一時金の額、及びこれに関する契約条件
（へ） 借地権の取引慣行および底地の取引利回り
（ト） 当該借地権の存する土地に係わる更地としての価格または建付地としての価格
(2) 借地権取引慣行が未成熟な地域
同じく不動産鑑定評価基準では、「借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格および当該借地権の存する土地に係わる更地または建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。」されている。
賃貸借契約の目的によって借地権の価格が異なります。
堅固建物（鉄骨、鉄筋コンクリト）利用を目的とする契約か非堅固建物（木造）利用を目的とする契約かによって借地権割合は異なります。
注意しなければいけないのは地域は高度商業地域で高層建物が建っているが賃貸借契約が上記の非堅固建物利用を目的とする契約だとすると更地価格は高度利用が出来る土地価格であるが当該借地権の基礎となる土地価格は契約で木造の2階程度しか利用できない土地価格になります。不動産鑑定評価では契約減価が発生し更地価格から非堅固建物から堅固建物に建て替えるに要する費用を置き換えた承諾料の割合分が減額されます。
この場合、地域は 高度商業地域ですから更地価格は完全に土地利用できる土地価格ですが当該借地権は契約からして木造の低層店舗利用となっているので借地権の基礎価格は更地価格ではなく、低層建物利用に規制された土地価格になってしまうのです。
しかし、良く間違えています。相続税路線価にその地域の借地権割合を単純に掛け求めています。これでは、非常に高額な借地権価格になっています。当該物件の賃貸借契約の個別性を反映させることを十分反映させた価格を基礎となる価格です。ご相談下さい。
借地権価格 底地価格 不動産鑑定士が相談にのります
不動産鑑定士のアドバイス
底地の借地人への買取り要求 どうしたらいいのか
長年、賃貸借をしていたが地主から底地を買い取って欲しいとの話がきた。更地価格に近い価格での売値で借地権が考慮されていない。どうしたらいいか。
地主からの底地買い取りの話、めったにあることではないので、検討することは必要です。質問ですと底地の価格が更地価格に近いとのこと、地域がわからないので一概には言えないが、首都圏での住宅地域での借地権割合が６０％であれば実際取引での借地権割合は５０％である。よって簡便的には更地価格割合１００から借地権割合５０％を控除した50％が借地人が地主から底地を買う場合の底地割合になる。詳細なことは不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が最善です。
地主からの底地買い取りの話、借地状況でのメリット、デメリットはあるが、このようなことはめったにないので検討に当たります。
その買取についての前提条件として建物所有を目的とする賃貸借契約が締結されていること 地域によって借地権取引慣行の程度が異なるので、一概に借地権割合を相続税路線価での借地権割合をそのまま採用することは実態に合わないこともあるので注意して下さい。
契約の内容をも考慮し、適正な底地価格でなければならない。交渉になるので、基本的なことを不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が最善です。
簡便的には、底地価格は所有権価格割合100％から借地権割合を控除した割合が底地割合になる。ただし、これは税法上簡便的な求め方なので、不動産鑑定士は実際の底地取引きの実態を調査して底地価格を評価する。底地価格の妥当性、立証性が認められる価格でなければならないのでぜひ不動産鑑定士に相談して下さい。
幣事務所の不動産鑑定士は借地権・底地を専門としているので安心して相談下さい。
川崎市川崎区渡田向町２０－３
栄光神奈川鑑定
不動産鑑定士 田邉勝也
ＴＥＬ ０４４－５８９－５４３６
k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
借地権･底地に特化し、問題解決に的確なアドバイスをします
借地権・底地に特化した不動産鑑定士が、あなたの悩み、問題を的確に分析し、解決の方向性を示します。
旧借地法での賃貸借契約に基づく下記の諸問題が多くあるが解決出来ず、そのままで賃貸借契約当事者間の信頼関係は崩れてきています。私は不動産鑑定士として相談としてお受けし、的確に回答いたします。
借地借家法・借地法の適用があるかどうかの問題
- 無償で土地を貸した場合どうなるのか
- 一時使用の場合の問題点
- ゴルフ練習場に建物が建っている場合
- 非堅固建物所有を目的とした契約なのに堅固建物に建て替えた。
- 契約では建物の構造・用途等を定めなかったところ鉄筋の建物を建てはじめた。 用法違反にならないか
- 地代の滞納と契約解除
- 新地主が地代の値上げをしてきたが応じる必要はあるのか
- 地主が理由なくして大幅値上げを要求してきた
- 増改築禁止の特約があるのに改築した。契約解除になるか
- 借地権を無断で譲渡してしまった。
- 借地権を譲渡するに当たって地主の承諾をえるのに支払う名義書換料の相場はいくらか。
- 地主が死亡したらどうなるのか
- 借地人が死亡するとどうなるのか
- 借地上の建物が老朽化してきている。
借地権・底地問題 不動産鑑定士が解決 神奈川 横浜
借地権・底地問題 不動産鑑定士が解決
地主さんへ
旧来から先祖代々引き継いで守ってきた土地（貸地）について経済的観点からの認識がなくただ守っているだけでは、守っていくことが出来ない時代になってきています。
地主さんは土地から得るべき利益を地代・更新料等の一時金で過不足なくしっかりと借地人から享受すべきです。
それにしても、これから相続税も増税されるでしょうし無策での土地管理では土地保有は出来なくなってしまうでしょう。だからと言って、ハウスメーカーの言いなりでマンションを建て、事業展開したって従来のように土地価格が高騰していた時代とは異なり下落し、目減りしているのですからよっぽど事業内容を吟味して土地保有策を展開していきませんと失敗します。
結論的には、その土地をよく分析し、どのように保有していったら効率的かを分類・整理し、出来れば財産目録（土地価格、地代 地代利回り等）を作成してしっかりした管理をして下さい。
そのお手伝いを不動産鑑定士 田邉勝也がさせて頂きます。
貸地は必ず借地人がおります。そしてその土地には借地権が存在していますから、簡単に正当事由がない限り解約し、所有物にすることは出来ません。基本的法律関係、土地価格、適正地代 更新料等の一時金の額等諸々の問題があるでしょう。
地主としては、自分の土地の使用・収益・処分等が制約されて土地から得られる収益率は非常に低い状況にあります。ですから、現行地代については常時継続地代水準にあるかどうかを把握し、適宜、値上げをしていかなければなりません。
その状況、借地人への地代値上げ調書等は不動産鑑定士が一番得意です。更には借地人が調停等に申し立てに対抗するにもそれなりに立証できる資料が必要になってきます。
地主さんの問題
- 地代を上げたいどうすればいいのか
- 底地を買ってもらいたいが誰に売ったらいいのか
- 借地権を戻したいがいい方法があるか
- 借地人が勝手に増改築してしまっているどうしたらいいか。
- 更新時期にきた。更新手続き、更新料はどの程度か
- 底地と借地権を交換したいがどうすればいいのか
借地人の問題
- 借地権を譲渡したいがどうすればいいか
- 底地を買って所有権にしたいが。
- 借地権を売ろうとしたが建物登記と現況が違っている。
- 更新料は払う必要があるのか
- 借地契約の更新がきれた。地主さんから借地の返還を求められたが
- 借地上の建物を建て替えたいが、借地でもローンを組めるのか
- 借地権を複数人で相続した問題点は
地元、神奈川県、横浜市、川崎市を中心に地元密着した不動産カウンセラー、不動産鑑定士が皆様の門題解決に努力致させて頂きます。
借地人さんへ
借地権権とは何でしょうか。
借地権価格とは何でしょうか。
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栄光神奈川鑑定
住所：
神奈川県川崎市川崎区渡田向町20-3
電話番号 :
044-589-5436
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不動産の売買と
交換時の価格評価
私は神奈川県川崎市で不動産鑑定をしております不動産鑑定士の田邉勝也です。日本の不動産のうち、特に土地価格は高く、その価格の時価を把握することは難しいことです。不動産を売買・交換される際は、当事務所にぜひご相談ください。
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